# 공인중개사 제1차 시험 — 부동산학개론(수요·공급·투자·금융·감정평가) 및 민법·민사특별법(물권·계약·주임법·상임법)

> 한국산업인력공단 시행 공인중개사 제1차 시험(부동산학개론 40문항·민법 및 민사특별법 40문항) 완벽 대비 세트입니다. 부동산 수요·공급 탄력성, 거미집 모형, 입찰지대·상권분석 모형, 투자이론(NPV·IRR·DCR·LTV), 부동산금융(MBS·PF·REITs), 감정평가 3방식 및 가격공시제도와 민법총칙(제103조·제104조·의사표시·무권대리), 물권법(등기·공유·법정지상권·유치권·저당권), 계약법(동시이행·위험부담·해제·임대차), 민사특별법(주택·상가임대차보호법·집합건물법·가등기담보법·부동산실명법) 핵심 기출 법리를 수록하였습니다.

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## Flashcards (32 Cards)

| # | Front (Term / Prompt) | Back (Definition / Answer) | Example | Multiple-Choice Options |
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| 1 | [부동산학개론] 부동산 가격공시에 관한 법률상 공시제도(표준지·개별공시지가, 표준·개별주택가격, 공동주택가격)의 결정·공시 주체와 불복 절차로 옳은 것은? | 표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격은 국토교통부장관이 결정·공시하고, 개별공시지가·개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정·공시하며, 공시일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다 — 과세표준 산정 등 개별 행정목적에는 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격이 직접 활용되며, 표준지공시지가는 수용보상금 산정 및 개별공시지가 산정의 기준이 된다. |  |  |
| 2 | [부동산학개론] 지대이론 및 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은? | 알론소의 입찰지대이론은 튀넨의 고립국 이론을 도시 공간에 확장하여, 도심에 가까울수록 교통비가 절감되므로 가장 높은 입찰지대를 제시하는 업종이 도심에 입지한다고 본다 — 버제스의 동심원이론은 중심업무지구·천이지대·근로자주택지대·고급주택지대·통근자지대 순으로 동심원 확장을 설명하며, 부채꼴 확장은 호이트의 선형이론이다. |  |  |
| 3 | [부동산학개론] 주택저당증권(MBS)의 4가지 유형(MPTS, MBB, MPTB, CMO) 중 발행기관이 초과담보를 제공하고 모든 권리(조기상환 위험·채무불이행 위험·모기지 소유권)를 보유하는 채권형 증권은? | 주택저당채권담보부채권(MBB) — 이체증권(MPTS)은 지분형 증권으로 모든 위험과 소유권이 투자자에게 이전되며, 다계층저당채권(CMO)은 트렌치(계층)별로 만기와 조기상환 위험을 차등화한 혼합형 증권이다. |  |  |
| 4 | [부동산학개론] 수익환원법에서 순영업소득(NOI)이 연 6,000만 원이고, 환원이율 산정 시 물리적 투자결합법(자기자본비율 40%, 지분배당률 8%, 타인자본비율 60%, 저당상수 0.06)을 적용할 경우 대상부동산의 수익가액은? | 8억 8,235만 원 (환원이율 R = 0.4 × 0.08 + 0.6 × 0.06 = 6.8%) — 물리적·금융적 투자결합법에 따른 종합환원이율 R = (자기자본비율 × 지분배당률) + (대부비율 × 저당상수) = 3.2% + 3.6% = 6.8%이다. |  |  |
| 5 | [부동산학개론] 에제키엘의 거미집 모형에서 부동산 시장이 충격 이후 시간의 경과에 따라 균형점으로 '수렴(안정적 균형)'하기 위한 조건은? | 수요의 가격탄력성(절댓값)이 공급의 가격탄력성보다 커야 한다(즉, 공급곡선의 기울기 절댓값이 수요곡선의 기울기 절댓값보다 커야 한다) — 상업용·공업용 부동산은 주거용에 비해 착공부터 완공까지의 공급 시차가 길고 비탄력적이어서 거미집 현상이 더 뚜렷하게 나타난다. |  |  |
| 6 | [계약법] 쌍무계약의 효력인 '동시이행의 항변권(민법 제536조)'과 '위험부담(제537조·제538조)'에 관한 설명으로 옳은 것은? | 동시이행의 항변권이 붙은 채권은 상대방이 이행 또는 이행제공을 하기 전까지는 이행기를 도과하더라도 이행지체 책임을 지지 않으며, 그 채권을 자동채권으로 하여 상계하지 못한다 — 우리 민법 제537조는 위험부담에 관하여 '채무자주의'를 원칙으로 하므로 쌍방 귀책사유 없이 목적물이 멸실되면 매도인은 대금을 청구하지 못하나, 채권자(매수인)의 귀책사유나 수령지체 중 멸실 시에는 채권자주의(제538조)로 전환된다. |  |  |
| 7 | [민법총칙] 민법 제104조(불공정한 법률행위, 폭리행위)의 성립 요건과 법적 효과에 관한 판례의 태도로 옳은 것은? | 객관적 요건(급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형)과 주관적 요건(피해자의 궁박·경솔·무경험 및 폭리자의 악의·이용의사)이 모두 충족되어야 하며, 무효행위의 전환 법리가 적용될 수 있다 — 불공정한 법률행위는 절대적 무효로서 추인에 의해 유효로 될 수 없으나, 매매대금을 적정 금액으로 감액·조정하는 무효행위의 전환(민법 제138조)은 인정된다. |  |  |
| 8 | [물권법] 공동소유 중 '공유(제262조~제268조)'의 관리·보존·처분행위와 대법원 판례의 법리로 옳은 것은? | 제3자가 공유물을 불법점유하는 경우 소수지분권자는 보존행위로서 공유물 전부의 인도를 청구할 수 있으나, 다른 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유하는 경우에는 인도를 청구할 수 없고 방해배제(지분권 확인 등)와 자기 지분 비율의 부당이득반환만 청구할 수 있다 — 2020년 대법원 전원합의체 판결에 따라 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 인도(명도)를 청구하는 것은 허용되지 않는다. |  |  |
| 9 | [부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 감정평가의 기본 원칙과 3방식 6방법(원가방식·비교방식·수익방식)의 연결로 옳은 것은? | 원가방식(원가법·적산법)은 비용성의 원리에, 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법)은 시장성의 원리에, 수익방식(수익환원법·수익분석법)은 수익성의 원리에 각각 기초한다 — 감정평가의 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하며, 원가법의 적산가액은 재조달원가에서 감가누계액을 공제(차감)하여 산정한다. |  |  |
| 10 | [물권법] 담보물권인 '유치권(민법 제320조)'의 성립 요건(견련관계)과 효력에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은? | 수급인의 공사대금채권과 임차인의 필요비·유익비상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로서 유치권이 성립하나, 임차인의 보증금반환청구권이나 권리금반환청구권, 매수인의 부속물매수대금채권에는 유치권이 성립하지 않는다 — 유치권에는 우선변제권과 물상대위권이 없으나 사실상 우선변제적 효력(인도거절권)이 있으며, 압류의 처분금지효(경매개시결정 기입등기) 이후 점유를 취득한 자는 매수인에게 대항할 수 없다. |  |  |
| 11 | [부동산학개론] 부동산 투자분석의 할인현금수지법(DCF)에서 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR), 수익성지수(PI)의 투자 채택 기준과 상호 관계는? | 독립적 투자안에서는 순현재가치(NPV) ≥ 0, 수익성지수(PI) ≥ 1, 내부수익률(IRR) ≥ 요구수익률일 때 채택하며, 상호배타적 투자안에서는 가치 가산원리가 성립하는 순현재가치(NPV)법을 우선한다 — 순현재가치(NPV)가 0일 때 수익성지수(PI)는 1.0이 되고 내부수익률(IRR)은 요구수익률과 정확히 일치한다. |  |  |
| 12 | [부동산학개론] 토지의 자연적 특성 중 '부증성(비생산성)'으로부터 파생되는 부동산 경제 현상으로 가장 옳은 것은? | 물리적 공급곡선이 수직선(완전비탄력적)이 되며, 토지 부족 문제의 근원이 되어 집약적 이용과 최유효이용의 근거가 된다 — 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 불가능하나 용도 전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 우상향 곡선으로 나타난다. |  |  |
| 13 | [계약법] 민법상 임대차(제618조~제654조)에서 임차인의 '비용상환청구권', '부속물매수청구권(제646조)', '지상물매수청구권(제643조)'의 비교로 옳은 것은? | 지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 편면적 강행규정이자 형성권이지만, 비용상환청구권은 임의규정이므로 '원상복구 약정' 등으로 미리 포기하는 특약이 유효하다 — 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있고 유익비는 임대차 종료 시 청구하며, 두 청구권 모두 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다(제654조·제617조). |  |  |
| 14 | 한국산업인력공단(큐넷)이 시행하는 공인중개사 자격시험(제1차·제2차 시험)의 과목별 문항 수, 시험 시간 및 합격 기준은 무엇인가? | 제1차(2과목·100분)와 제2차(3과목) 모두 과목당 40문항(객관식 5지선다)이며, 매 과목 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점 시 합격한다 — 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 공인중개사법 시행령에 따라 무효로 한다. |  |  |
| 15 | [물권법] 민법 제186조(법률행위로 인한 부동산물권변동)와 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)의 구별에 관한 판례의 태도로 옳은 것은? | 상속·공용징수·형성판결(공유물분할판결)·경매(매각대금 완납 시)는 등기 없이 물권이 변동되나, 이행판결(소유권이전등기절차 이행판결)이나 조정조서는 등기를 해야 물권이 변동된다 — 판례는 물권행위의 유인성을 취하므로 매매계약이 해제·무효·취소되면 말소등기 없이도 소유권이 매도인에게 당연 복귀하며, 점유취득시효는 민법 제245조 제1항 명문 규정에 따라 등기하여야 소유권을 취득한다. |  |  |
| 16 | [부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 감정평가방법의 연결로 옳지 않은 것은? | 건물 — 거래사례비교법 (주된 방법) — 건물의 주된 감정평가방법은 '원가법'이며, 과수원은 거래사례비교법, 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가하되 일괄평가는 거래사례비교법을 적용한다. |  |  |
| 17 | [계약법] 계약의 법정해제(민법 제544조~제553조)의 요건과 효과 및 보호받는 제3자의 범위에 관한 판례의 태도로 옳은 것은? | 계약해제의 소급효에도 불구하고 권리를 해하지 못하는 제3자(제548조 제1항 단서)란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 — 계약해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않으며(제551조), 채무자의 명백한 이행거절 시에는 최고나 자기 채무의 이행제공 없이도 즉시 해제할 수 있다. |  |  |
| 18 | [물권법] 부동산에 관한 '중간생략등기' 및 '등기의 추정력'에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은? | 토지거래허가구역이 아닌 일반 지역에서 마쳐진 중간생략등기는 단속규정 위반에 불과하여 실체관계에 부합하면 유효하나, 토지거래허가구역 내 중간생략등기는 강행규정 위반으로 절대적 무효이다 — 3자 간 중간생략등기 합의가 없다면 최종 매수인은 최초 매도인을 상대로 채권자대위권에 기하여 중간자에게 이전등기할 것을 청구할 수 있을 뿐 직접 청구는 불가하다. |  |  |
| 19 | [부동산학개론] 총투자액 10억 원(자기자본 4억 원, 저당차입금 6억 원)인 수익형 부동산의 순영업소득(NOI)이 연 8,000만 원, 연간 부채서비스액(원리금상환액)이 5,000만 원일 때, 대부비율(LTV), 부채감당률(DCR), 세전현금흐름승수(자기자본수익률의 역수)는? | 대부비율(LTV) = 60%, 부채감당률(DCR) = 1.6, 세전현금흐름승수 = 13.33(세전 지분배당률 7.5%) — 부채감당률(DCR = 순영업소득 ÷ 부채서비스액)이 1.6으로 1.0보다 크므로 순영업소득으로 원리금을 상환하고도 3,000만 원의 세전현금흐름(BTCF)이 남는다. |  |  |
| 20 | [민법총칙] 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 대법원 판례상 '부동산 이중매매'의 법적 효력에 관한 설명으로 옳은 것은? | 제2매수인이 매도인의 배임행위를 단순히 알았다는 것(악의)만으로는 부족하고, 배임행위를 유인·교사하거나 적극 가담한 경우에 한하여 제2매매가 제103조 위반으로 절대적 무효가 된다 — 제103조 위반은 절대적 무효이므로 선의의 제3자(전득자)에게도 무효로 대항할 수 있으며, 제1매수인은 채권자대위권에 기하여서만 말소등기를 청구할 수 있다. |  |  |
| 21 | [부동산학개론] 부동산투자회사법상 부동산투자회사(REITs: 리츠)와 프로젝트 파이낸싱(PF)의 법적·경제적 특징으로 옳은 것은? | 프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 개발사업에서 발생할 장래의 현금흐름과 사업자산을 담보로 자금을 조달하는 비소구(또는 제한적 소구) 금융기법이며, 에스크로(위탁관리계좌)를 통해 자금을 통제한다 — 자기관리 리츠는 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 실체형 회사이며, 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 자산관리회사(AMC)에 업무를 위탁하는 명목회사이다. |  |  |
| 22 | [민사특별법] 상가건물 임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법의 핵심 규정 및 판례로 옳은 것은? | 상가건물 임차인의 전체 계약갱신요구권 행사기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 인정되며(3기 차임연체 시 거절 가능), 이 조항은 환산보증금 초과 상가임대차에도 동일하게 적용된다 — 가등기담보법은 소비대차(차용금)에 기한 담보가등기 중 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자 합산을 초과하는 경우에만 적용되며 청산기간은 통지 도달 후 2개월이다. 집합건물 재건축 결의 요건은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이다. |  |  |
| 23 | [부동산학개론] 오피스텔 임대료가 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 15% 감소하고, 소형 아파트 매매가격이 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 5% 증가한다면, 수요의 가격탄력성(절댓값)과 두 재화의 관계는? | 수요의 가격탄력성은 1.5(탄력적)이고, 교차탄력성은 +0.5이므로 소형 아파트와 오피스텔은 대체재 관계이다 — 가격탄력성이 1보다 크므로 탄력적 수요에 해당하며 임대인의 임대료 인상 시 임대수입은 오히려 감소한다. |  |  |
| 24 | [부동산학개론] 주택담보대출 상환 방식(원금균등·원리금균등·체증식)의 기간별 원리금 흐름 비교로 옳은 것은? | 대출 초기 첫 회차 원리금 상환액은 원금균등상환 방식이 가장 크고, 원리금균등상환 방식, 체증식(점증식) 상환 방식 순으로 작아진다 — 원금 회수 속도가 가장 빠른 원금균등상환 방식이 중도상환 시 잔액이 가장 적고 총이자 부담도 가장 적다. |  |  |
| 25 | [물권법] 민법상 점유자와 회복자의 관계(제201조~제203조: 과실취득권, 멸실·훼손 책임, 비용상환청구권)에 관한 설명으로 옳은 것은? | 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하며, 점유자의 비용상환청구권(필요비·유익비)은 선의·악의 및 자주·타주점유를 불문하고 점유물을 반환할 때 행사할 수 있다 — 선의의 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못하며(제203조 제1항 단서), 멸실·훼손 시 현존이익 한도 배상 특례는 '선의의 자주점유자'에게만 인정된다. |  |  |
| 26 | [부동산학개론] 준공 후 5년이 경과한 건물의 기준시점 현재 재조달원가가 5억 원, 경제적 내용연수가 50년, 내용연수 만료 시 잔존가치율이 10%일 때, 정액법(균등상각법)에 의한 매년 감가액과 기준시점 현재 복성가격(적산가액)은? | 매년 감가액은 900만 원이고, 5년 경과 시점의 복성가격(적산가액)은 4억 5,500만 원이다 — 감가총액 = 5억 원 × (1 - 0.10) = 4억 5,000만 원이며, 이를 경제적 내용연수 50년으로 나누면 연간 감가액은 900만 원이다. |  |  |
| 27 | [물권법] 민법 제366조의 '법정지상권'과 판례상 '관습법상 법정지상권'의 성립 요건 및 법리에 관한 설명으로 옳은 것은? | 제366조 법정지상권이 성립하려면 '저당권 설정 당시'에 토지와 그 지상 건물이 존재하고 동일인 소유여야 하며, 나대지에 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다 — 민법 제366조는 건물 철거로 인한 사회적·경제적 손실을 막기 위한 강행규정이므로 당사자 특약으로 배제할 수 없으며, 저당권 설정 당시 미등기·무허가 건물이라도 독립된 건물 요건을 갖추면 성립한다. |  |  |
| 28 | [부동산학개론] 상권분석 모형 중 레일리의 소매인력법칙과 허프의 확률모형에 관한 계산 및 설명으로 옳은 것은? | 레일리 모형에서 A도시(인구 4만 명, 거리 5km)와 B도시(인구 16만 명, 거리 10km) 사이에 위치한 중간 마을로부터 두 도시가 끌어당기는 유인력 비율은 1 대 1로 동일하다 — A도시 유인력 비례값은 40,000/(5×5) = 1,600이고 B도시 유인력 비례값은 160,000/(10×10) = 1,600이므로 두 도시의 상권 흡인력은 정확히 같다. |  |  |
| 29 | [민사특별법] 주택임대차보호법상 대항력(제3조), 우선변제권(제3조의2), 최우선변제권(제8조), 계약갱신요구권(제6조의3)에 관한 설명으로 옳은 것은? | 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하고, 여기에 확정일자를 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 생기며, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있어 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 — 소액임차인의 최우선변제권은 경매신청 등기 전에 대항요건(인도+주민등록)을 갖추어야 하며 주택가액(대지 포함)의 2분의 1 범위 내에서 일정액을 최우선변제받는다. |  |  |
| 30 | [물권법] 저당권의 효력 범위(민법 제358조: 부합물·종물), 피담보채권의 범위(제360조), 제3취득자의 지위(제364조)에 관한 설명으로 옳은 것은? | 저당권의 실행으로 경매를 신청할 때 일반 저당권의 지연배상(지연이자)은 원본의 이행기일 경과 후 1년분에 한하여 우선변제권이 있으나, 근저당권의 경우에는 채권최고액 범위 내라면 1년분으로 제한되지 않는다 — 저당권의 효력은 설정 전후를 불문하고 부합물과 종물에 미치며, 제3취득자나 물상보증인은 근저당권의 경우 채권최고액만 변제하면 저당권 말소를 청구할 수 있다(채무자 본인은 채무 전액 변제 필요). |  |  |
| 31 | [민법총칙] 비진의표시(제107조), 통정허위표시(제108조), 착오(제109조), 사기·강박(제110조)의 비교 설명으로 옳은 것은? | 비진의표시는 원칙적 유효(상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 무효), 통정허위표시는 당사자 간 무효, 착오와 사기·강박은 취소사유이나, 네 경우 모두 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다 — 통정허위표시에서 제3자의 선의는 추정되며 무과실은 요건이 아니다. 또한 동기의 착오는 동기가 표시되거나 상대방에 의해 유발된 경우에만 취소할 수 있다. |  |  |
| 32 | [민법총칙] 무권대리(민법 제130조~제136조)에서 본인의 추인·추인거절, 상대방의 최고·철회권 및 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은? | 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 무권대리인은 신의성실의 원칙(금반언)상 본인의 지위에서 추인을 거절하여 등기 말소를 청구할 수 없다 — 최고권(제131조)은 선의·악의 상대방 모두 행사할 수 있으나, 철회권(제134조)은 대리권 없음을 몰랐던 '선의의 상대방'만 본인의 추인 전까지 행사할 수 있다. |  |  |

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