民法④（物権変動と対抗問題）：民法177条の「第三者」にあたり登記がなくても勝てる相手（無権利者・不法占拠者・背信的悪意者）と、「取消し後・解除後・時効完成後・遺産分割後の第三者」の優劣はどう決まるか？

①詐欺・強迫・制限行為能力による「取消し【後】の第三者」、「解除【後】の第三者」、「時効完成【後】の第三者」、「共同相続人間の遺産分割（または法定相続分を超える遺言による特定財産承継）【後】の第三者」との関係はすべて二重譲渡と同じ対抗問題となり、【先に登記を備えた方】が勝つ！（これに対し、時効完成【前】の第三者には登記なしで時効取得を対抗でき、解除【前】の第三者も保護要件として【登記】を備えていれば解除権者に勝つ）。②不法占拠者、無権利者、および単なる悪意を超えて信義則に反する【背信的悪意者】に対しては、登記がなくても所有権を主張できる。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法①）：共用部分の持分割合（専有部分の床面積の割合：壁芯 vs 内法）、管理者の選任、および「少数の区分所有者による集会招集請求（5分の1以上）」のルールは何か？

①共用部分の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の専有部分の【床面積の割合】によるが、この床面積は壁その他の区画の【内側線（内法：うちのり）で囲まれた部分の面積】で計算する（建築基準法の壁芯面積ではない！）。②集会の招集請求：区分所有者の【5分の1以上】で議決権の【5分の1以上】を有するものは、管理者に対し集会の招集を請求できる（この定数は規約で減ずることはできるが、増やすことはできない）。また、【区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意】があれば、集会を開かずに決議があったものとみなされる。

民法⑤（共有の改正ルール）：共有物の「保存行為」「管理（変更・短期賃借権の設定）」「軽微な変更」「重大な変更・処分」に必要な共有者の同意要件はどうなっているか？

①保存行為（現状維持・修繕・不法占拠者への明渡請求）：各共有者が【単独】でできる；②管理行為（利用・改良、および樹木の栽植伐採目的以外の山林10年・その他の土地5年・建物3年・動産6か月を超えない短期賃借権の設定）ならびに形状または効用の著しい変更を伴わない【軽微変更】：各共有者の【持分の価格の過半数】で決する；③形状・効用の著しい変更を伴う【重大な変更】および共有物全体の【処分（売却等）】：【共有者全員の同意】が必要（ただし自分の持分のみの譲渡や抵当権設定は単独で自由にできる）。

宅地建物取引業法における「宅地」「取引（売買・交換・貸借の代理・媒介）」「業として行う」の定義で、免許が【不要】となる最大のひっかけパターンは何か？

①建物の敷地（予定地含む）および【用途地域内の土地】は現況が農地や山林でもすべて「宅地」に該当する（道路・公園・河川・広場・水路を除く）。②取引の定義に関する最大の鉄則：【自ら貸主となる貸借（自己所有のアパート・駐車場・ビルを自分で直接他人に貸す行為）】は「取引」に該当しないため、何百室反復継続して貸しても宅建業の免許は【不要】！（ただし他人の物件の貸借を代理・媒介する場合は免許が必要）。また、国・地方公共団体には宅建業法の免許規定は適用されず、信託会社・信託銀行は免許不要で国土交通大臣への届出のみで宅建業を営める。

民法①（意思表示）：心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫の効力（無効 vs 取消し）と、「善意・無過失の第三者」に対抗できるかどうかの完全比較表はどうなるか？

①心裡留保（冗談）：原則有効だが、相手方が悪意または有過失なら無効（善意の第三者には対抗不可＝過失があっても保護される）；②通謀虚偽表示（仮装売買）：当事者間では【無効】だが、【善意の第三者】（無過失までは不要！）には無効を対抗できない；③錯誤（表示の錯誤・基礎事情の錯誤）：表意者に重大な過失がない限り【取消し】ができるが、【善意かつ無過失の第三者】には対抗できない；④詐欺による意思表示：【取消し】ができるが、【善意かつ無過失の第三者】には対抗できない；⑤強迫による意思表示：【取消し】ができ、取消し前の第三者がたとえ【善意無過失であっても対抗できる】（強迫された本人が絶対的に勝つ！）。

民法⑦（連帯債務・保証債務）：連帯債務における「絶対的効力事由（弁済・相殺・更改・混同）」と「相対的効力事由（請求・免除・時効完成）」、および連帯保証との違いは何か？

①現行民法における連帯債務の絶対的効力事由（1人に生じた事由が他の連帯債務者にも効力を及ぼすもの）は【弁済（代物弁済・供託）、相殺（他人の反対債権でも負担部分の限度で履行拒絶可）、更改、混同】の4つのみ！したがって、連帯債務者の1人に対する【履行の請求（時効完成猶予）】【債務の免除】【消滅時効の完成】はすべて【相対的効力】（他の連帯債務者には影響しない！）となった。②これに対し【連帯保証人】には催告の抗弁権・検索の抗弁権・分別の利益がなく、主たる債務者に生じた事由はすべて連帯保証人に及ぶ一方、連帯保証人に対する履行の請求は主たる債務者には及ばない（相対効）。なお、個人根保証契約（個人貸金等根保証含む）は【極度額】を定めなければ無効となる。

民法②（制限行為能力者と代理）：未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人の行為取消しと、「無権代理（相手方の催告権・取消権・本人の追認拒絶・無権代理人と本人の相続）」「表見代理」のルールは何か？

①制限行為能力者が行った契約（日用品の購入等を除く）は、第三者が善意無過失であっても取り消して対抗できる。ただし制限行為能力者が【詐術】を用いたときは取り消せない。②無権代理と相続：（一）無権代理人が本人の地位を単独相続した場合→契約は当然に【有効】となる；（二）本人が無権代理人を相続した場合→本人は無権代理行為の【追認を拒絶できる】が、無権代理人としての損害賠償責任は相続する；（三）本人が生前に追認拒絶した後に死亡し無権代理人が相続した場合→契約は有効にならない。

民法③（時効制度）：消滅時効の期間（主観的起算点5年・客観的起算点10年、不法行為の損害賠償請求権）と、取得時効（所有権10年 vs 20年）、および「時効の完成猶予・更新」の違いは何か？

①一般債権の消滅時効：債権者が権利を行使することができることを【知った時から5年間】、または権利を行使することができる時から【10年間】行使しないときに時効によって消滅する（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権は債務不履行・不法行為ともに客観的起算点から【20年間】に延長；一般の不法行為は損害及び加害者を知った時から【3年】・生命身体は【5年】、不法行為時から20年）。②所有権の取得時効：所有の意思をもって平穏・公然に他人の物を占有した者は、占有開始時に善意・無過失なら【10年間】、悪意または有過失なら【20年間】で取得する。③裁判上の請求や催告は【完成猶予】事由となり、確定判決等や権利の【承認】によって時効は【更新】（ゼロから再スタート）される。

35条書面（重要事項説明書）の記載事項で、「売買・交換では説明が必要だが、貸借では説明が不要なもの」と「宅地貸借では不要だが建物貸借では必要なもの」の代表例は何か？

①売買では必要だが貸借（宅地・建物とも）では不要なもの：登記された権利の種類・内容、私道に関する負担、飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況（貸借では「台所・浴室・便所等の設備の整備状況」は建物貸借で必要だがインフラ整備状況は不要）、瑕疵担保責任の履行に関する措置（保証保険等）の概要。②建物貸借では必要だが宅地貸借では不要なもの：台所・浴室・便所等の設備の整備状況、契約期間および更新に関する事項、敷金等の精算に関する事項、管理の委託先（氏名・住所）。③宅地・建物の貸借でも必ず必要なもの：ハザードマップ（水害リスク）、土砂災害警戒区域・津波防護施設区域・造成宅地防災区域内か否か、アスベスト調査結果記録の有無（建物）、耐震診断の内容（昭和56年5月31日以前着工の建物）。

媒介契約の3類型「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」における有効期間、業務処理状況の報告頻度、および指定流通機構（レインズ）への登録期限はどう異なるか？

※媒介契約制度は【売買・交換】の媒介（および代理）にのみ適用され、【貸借】の媒介には適用されない！①一般媒介契約：有効期間の制限なし、報告義務なし、レインズ登録義務なし；②専任媒介契約（自己発見取引は【可】）：有効期間は最長【3か月】、報告は【2週間に1回以上】、レインズ登録は契約締結日から【7日以内】（休業日を除く）；③専属専任媒介契約（自己発見取引も【不可】）：有効期間は最長【3か月】、報告は【1週間に1回以上】、レインズ登録は契約締結日から【5日以内】（休業日を除く）。いずれも更新は【依頼者の申出】がある場合に限り可能（自動更新特約は無効）。

宅建業法における「広告開始時期の制限」「契約締結時期の制限（青田売り規制）」および「誇大広告の禁止・取引態様の明示義務」のルールは何か？

未完成の宅地・建物について、開発許可や建築確認などの処分がある【前】は：①広告は、売買・交換・貸借の【すべてにおいて禁止】される！②契約締結は、自ら当事者または代理・媒介して行う【売買・交換】の契約締結は禁止されるが、【貸借の契約締結（自ら貸主を除く代理・媒介）】は建築確認前でも締結してよい！（広告は貸借もダメ、契約は貸借ならOKという超頻出ひっかけ）。③取引態様の明示義務（自ら当事者、代理、媒介の別）：【広告をするとき】および【注文を受けたとき】の両方で、その都度遅滞なく明示しなければならない。

重要事項の説明（35条書面）における「説明の時期・方法・場所・相手方」および「IT重説・電磁的方法による提供」のルールは何か？

①時期：必ず【契約が成立するまでの間】に行う；②説明者：【宅地建物取引士】（専任である必要はない）が、相手方から請求がなくても必ず【宅建士証を提示】して説明する（書面への記名は必要だが、法改正により【押印は不要】となった！また、承諾があれば書面交付に代えて電磁的方法による提供も可能）；③相手方：買主・借主に対してのみ説明すればよく、売主・貸主への説明は不要。なお、相手方が【宅建業者】である場合は、35条書面の【交付（電磁的提供）のみ行えばよく、口頭での説明は不要】！

宅建試験の「権利関係（14問）」と「宅建業法（20問）」で確実に合格点（36〜38点以上）を突破するための解法プロセスは何か？

①宅建業法（20問）：ひっかけパターン（「遅滞なく vs 2週間以内 vs 30日以内」、「説明が必要 vs 交付のみでよい」、「貸借にも適用される vs 貸借には適用されない」）が完全にパターン化されているため、個数問題を含めて最低18点〜満点を目指す；②権利関係（14問）：Aさん・Bさん・Cさんが登場する事例問題では必ず余白に【時系列の相関図（誰が善意・悪意か、いつ取消し・解除・登記があったか）】を描いて整理する。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）と消費者契約法における宅建試験頻出の特約制限ルールは何か？

①品確法：新築住宅の請負人または売主は、発注者または買主（買主が宅建業者である場合を除く）に対し、引渡しの時から【10年間】、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵（契約不適合）について修補・損害賠償・解除の責任を負い、これに反する買主に不利な特約は【無効】（特約により20年まで伸長可能）。②消費者契約法：事業者が消費者と結ぶ契約において、事業者の債務不履行や不法行為による損害賠償責任の【全部を免除する条項】や、事業者に故意・重過失がある場合に【一部を免除する条項】、消費者の解除権をあらかじめ放棄させる条項はすべて【無効】となる。

自ら売主の8種制限における「手付額の制限と手付解除」「損害賠償額の予定等の制限（2割上限）」「手付金等の保全措置（未完成5% vs 完成10%・1,000万円）」「契約不適合責任の特約制限」のルールは何か？

①手付の制限：代金の【10分の2（20%）】を超える手付を受領できず、受領した手付はすべて解約手付とみなされる（相手方が履行に着手するまでは、買主は手付放棄、売主は手付の倍額を実際に提供して解除可能）；②損害賠償額の予定と違約金の合算額は代金の【10分の2（20%）】を超えてはならない（超過部分のみ無効）；③手付金等の保全措置が不要な例外：所有権移転登記がされたとき、または受領する手付金等の額が未完成物件で【代金の5%以下かつ1,000万円以下】、完成物件で【代金の10%以下かつ1,000万円以下】のとき；④契約不適合責任の特約制限：民法より買主に不利な特約は無効となるが、例外として通知期間を【引渡しの日から2年以上】とする特約だけは有効（知った時から1年未満とする特約は無効）。

民法⑩（不法行為・請負・委任・相続・遺留分）：使用者責任・土地工作物責任（占有者 vs 所有者）および配偶者居住権の成立要件と存続期間は何か？

①土地工作物責任（民法717条）：第1次的には【占有者】が責任を負うが、占有者が損害防止に必要な注意をしたときは、第2次的に【所有者】が【無過失責任】（過失がなくても絶対に免責されない！）を負う。②配偶者居住権：被相続人の建物に相続開始時に居住していた配偶者が、遺産分割または遺贈・死因贈与によって建物の全部について無償で使用及び収益する権利（存続期間は原則として配偶者の【終身】、譲渡は不可、第三者対抗要件は登記）。なお、被相続人が相続開始時に建物を【配偶者以外の第三者と共有】していた場合は配偶者居住権は成立しない！

重要事項説明書（35条書面）と契約締結時書面（37条書面）の決定的な違い（交付時期・交付相手・宅建士による説明義務・記名・記載事項の必要的記載事項 vs 任意的記載事項）は何か？

①交付時期：35条は契約成立【前】、37条は契約成立【後】遅滞なく；②交付相手：35条は買主・借主のみ（相手方が宅建業者なら交付のみで説明不要）、37条は契約の【両当事者】（相手方が宅建業者であっても交付省略は一切不可！）；③宅建士の関与：35条は宅建士が記名し宅建士証を提示して【説明】までする必要があるが、37条は宅建士が【記名】するだけでよく、宅建士が交付・説明する必要はない（一般従業員が交付してよい）；④37条書面の必要的記載事項（貸借でも共通）：当事者の氏名・住所、物件を特定するために必要な表示、代金・交換差金・借賃の額ならびに支払時期および方法、物件の引渡しの時期（売買・交換ではさらに移転登記の申請時期、既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項）。

借地借家法②（定期借地権の3類型）：「一般定期借地権（50年以上）」「事業用定期借地権（10年以上50年未満）」「建物譲渡特約付借地権（30年以上）」の契約方式（書面 vs 公正証書）の違いは何か？

①一般定期借地権：存続期間【50年以上】、用途制限なし（居住用も事業用も可）、更新なし・建物買取請求権なし等の特約は【書面または電磁的記録】（公正証書でなくてもよい！）で行う；②事業用定期借地権：存続期間【10年以上50年未満】（10年以上30年未満は更新・買取請求権が当然に排除され、30年以上50年未満は特約で排除）、用途は【もっぱら事業の用】（居住用マンションや社宅は絶対不可！）、契約は必ず【公正証書】によって行わなければならない！③建物譲渡特約付借地権：存続期間【30年以上】、用途制限なし、特約は口頭でも成立する（書面不要）。

不動産登記法②：「登記識別情報」が通知される場合、および「第1号仮登記 vs 第2号仮登記」の本登記手続き（利害関係ある第三者の承諾義務）はどうなっているか？

①登記識別情報（12桁の英数字パスワード）は、「申請人自らが【新たに登記名義人となる】場合」にのみ通知される（抵当権抹消登記や住所変更登記、仮登記の本登記ではない単なる処分の制限の登記では通知されない）。②所有権に関する仮登記に基づく本登記を申請する場合には、登記上の利害関係を有する第三者（仮登記後に所有権移転登記や抵当権設定登記を受けた者）があるときは、その【第三者の承諾】があるときに限り申請できる（本登記がされると第三者の登記は登記官が職権で抹消する）。

住宅瑕疵担保履行法における「新築住宅の定義」「対象となる構造部分」「資力確保措置（保証金の供託または保険加入）の基準日（年1回：3月31日）と届出期限」は何か？

①新築住宅：建設工事完了の日から起算して【1年以内】で、かつ【人の居住の用に供したことがない】住宅。対象部分は住宅の品質確保促進法（品確法）で10年間の瑕疵担保責任が義務付けられる「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」。②宅建業者（自ら売主として宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡す者）は、毎年【3月31日】の基準日ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金の供託または保険加入を行い、基準日から【3週間以内】に免許権者に届け出なければならない（届出をしないと基準日の翌日から起算して【50日を経過した日以降】、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなる）。

民法⑨（賃貸借・敷金・転貸借・賃貸人たる地位の移転）：賃借物の修繕、賃借人の原状回復義務（通常損耗・経年変化の除外）、および合意解除と転借人の関係はどうなるか？

①賃借人は、通常損耗（普通の住まい方による畳の日焼け等）や経年変化については原状回復義務を【負わない】（特約がある場合を除く）。②敷金返還請求権が発生する時期：【賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき】（同時履行の関係には立たず、建物明渡しが先履行！）。③適法な転貸借（承諾転貸）がある場合、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を【合意解除】しても、原則として転借人に対抗できない（一方、賃借人の【債務不履行（家賃滞納）による解除】の場合は、転借人に催告の機会を与えることなく転貸借も終了し転借人に明渡しを請求できる！）。

宅建業の「免許区分（国土交通大臣免許 vs 都道府県知事免許）」「免許の有効期間と更新期間」「宅建業者名簿の登載事項変更の届出期限」はどうなっているか？

①2以上の都道府県の区域内に事務所（本店、または宅建業を営む支店・継続的施設で契約締結権限を有する使用人を置く場所）を設置する場合は【国土交通大臣免許】、1つの都道府県内のみなら【都道府県知事免許】。②免許の有効期間は【5年】であり、更新申請は有効期間満了日の【90日前から30日前まで】の間に行う。③商号・名称、役員の氏名、事務所の所在地、専任の宅建士の氏名に変更があった場合は【30日以内】に免許権者へ変更の届出をしなければならない。

宅建業者が業務を開始する際に行う「営業保証金（供託所）」と「弁済業務保証金分担金（保証協会）」の金額（主たる事務所・従たる事務所）および還付・取戻し手続きの違いは何か？

①営業保証金：主たる事務所（本店）につき【1,000万円】、従たる事務所（支店）1か所につき【500万円】を、主たる事務所のもよりの供託所に供託し、免許権者に【届け出てからでなければ】事業を開始できない（金銭または国債100%・地方債や政府保証債90%・その他の有価証券80%で供託可）。②保証協会（社員となる場合）：弁済業務保証金分担金として、主たる事務所につき【60万円】、従たる事務所1か所につき【30万円】を【金銭のみ（有価証券不可！）】で保証協会に納付する。注意：いずれの制度でも、宅建業者と宅建業に関し取引をした【宅建業者】は還付を受ける権利を有しない（一般消費者・顧客のみ保護対象！）。

区分所有法②：集会の決議要件（普通決議：過半数／特別決議：4分の3以上／建替え決議：5分の4以上）と、規約で議決権の定数を変更できるかどうかの区別は何か？

①普通決議（区分所有者及び議決権の各【過半数】）：管理者の選任・解任、共用部分の軽微変更（著しい変更を伴わないもの）、小規模滅失（建物価格の2分の1以下）の復旧、義務違反者に対する行為停止請求等。②特別決議（区分所有者及び議決権の各【4分の3以上】）：共用部分の重大変更（この場合は【区分所有者の定数のみ規約で過半数まで減ずることができる】が、議決権の4分の3以上は絶対に減らせない！）、規約の設定・変更・廃止、管理組合法人の設立・解散、大規模滅失（建物価格の2分の1超）の復旧、義務違反者に対する使用禁止請求・競売請求。③建替え決議：区分所有者及び議決権の各【5分の4以上】（規約による軽減は一切不可、招集通知は少なくとも会日の【2か月前】までに発する）。

事務所等における「専任の宅地建物取引士」の設置義務人数（5人に1人以上 vs 1人以上）と、不足した場合の補充期限（2週間以内）、および「宅建士証」の有効期間はどうなっているか？

①業務に従事する者【5人に1人以上】の割合で専任の宅建士を設置しなければならない場所：【事務所】（本店・支店）；②業務に従事する者の人数に関係なく【1人以上】の専任の宅建士を設置しなければならない場所：契約の締結または申込みの受理を行う案内所・モデルルーム・展示会場等（契約や申込受理を一切行わない単なる案内所には設置不要）。③専任の宅建士が不足した場合は【2週間以内】に補充等の措置をとらなければならない（名簿変更届の30日以内と混同注意！）。④宅建士証の有効期間は【5年】であり、交付・更新には登録している知事が指定する法定講習（登録実務講習とは別）の受講が必要（試験合格から1年以内の交付なら法定講習免除）。

借地借家法①（借地権：普通借地権）：当初の存続期間（30年）、更新後の期間（20年・10年）、借地権の対抗要件（借地上の建物の自己名義登記）、および建物滅失時の再築ルールは何か？

※借地借家法の「借地権」とは【建物の所有を目的とする】地上権または土地賃借権をいう（青空駐車場や資材置場目的の土地賃貸借には借地借家法は適用されず民法が適用される！）。①普通借地権の存続期間：当初は最低【30年】（それより長い期間を定めればその期間）、最初の更新後は最低【20年】、2回目以降の更新後は最低【10年】。②借地権の対抗要件：借地権の登記がなくても、借地権者がその土地の上に【自己名義で登記されている建物】を所有していれば第三者に対抗できる（妻や長男名義の建物登記では対抗できない！）。建物が火災等で滅失しても、見やすい場所に掲示板を立てれば滅失から【2年間】は対抗力が維持される。

宅建業者が受け取れる「報酬額の制限（仲介手数料・代理手数料の上限計算）」と「低廉な空家等の特例（800万円以下・30万円上限）」のルールは何か？

①売買・交換の媒介報酬限度額（税抜売買代金に対する速算式、400万円超の場合）：$\text{税抜代金} \times 3\% + 6\text{万円}$（これに消費税10%［免税事業者は4%］を加算した額が片方から受け取れる上限；代理の場合は媒介の2倍までだが、1つの取引で双方から受け取れる報酬合計額はいかなる場合も媒介上限の2倍以内）。②貸借の媒介・代理報酬限度額：依頼者双方から受け取れる合計額が【借賃の1か月分（＋税）】以内。さらに【居住用建物の貸借の媒介】では、依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは【借賃の0.5か月分（＋税）】以内！③低廉な空家等の特例（2024年改正）：売買代金が【800万円以下】の宅地・建物の売買・交換の媒介では、通常の計算額を超えて原則【30万円（＋消費税＝税込33万円）】まで買主・売主の双方からそれぞれ受領できる。

借地借家法③（借家権：普通建物賃貸借と定期建物賃貸借）：更新拒絶・解約申入れの期間、造作買取請求権、および定期建物賃貸借（定期借家）の成立要件と中途解約権は何か？

①普通建物賃貸借：期間を【1年未満】と定めた場合は「期間の定めがない賃貸借」とみなされる！賃貸人からの解約申入れは正当事由が必要で申入れから【6か月】経過で終了、賃借人からの解約申入れは【3か月】経過で終了。造作買取請求権は特約で【排除できる】（借地権の建物買取請求権は普通借地では排除できないのと比較！）。②定期建物賃貸借：期間1年未満も有効、書面（または電磁的記録）による契約に加え、あらかじめ契約の更新がなく期間満了により終了する旨を記載した【別個の書面を交付して説明】しなければならない（説明がないと更新がない旨の特約は無効となり普通借家になる）。居住用建物で床面積【$200\text{ m}^2$未満】の場合、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情があれば、賃借人は特約がなくても中途解約の申入れ（申入れから【1か月】経過で終了）ができる。

不動産登記法①：「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の申請義務の有無、共同申請の原則の例外（単独申請できる場合）は何か？

①表示に関する登記（表題部）：新築や滅失などから【1か月以内】に申請する義務があり（過料の制裁あり）、共有者の1人からでも【単独】で申請でき、登記官が職権で登記することもできる。②権利に関する登記（権利部）：原則として登記権利者と登記義務者の【共同申請】で行うが、例外として【確定判決（給付判決）による登記】【相続や法人の合併による移転登記】【所有権保存登記】【所有権の登記名義人の氏名・住所変更登記】【仮登記義務者の承諾または仮登記を命ずる裁判所の処分があるときの仮登記】は【単独】で申請できる。

宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」（買主が宅建業者でない場合にのみ適用！）のうち、「クーリング・オフ（買受けの申込みの撤回等）」が適用されなくなる2つの条件は何か？

8種制限は【宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主】と締結する売買契約にのみ適用される（業者間取引や仲介には適用されない）。クーリング・オフができなくなる条件：①買主が【事務所等】（事務所、継続的業務施設で専任宅建士設置義務のある案内所・モデルルーム、買主が自ら指定した自宅または勤務先 ※喫茶店やホテルロビー、テント張りの案内所は事務所等にあたらない！）で買受けの申込みをし、かつ事務所等で契約を締結した場合（申込がテント案内所なら、契約が事務所でもクーリング・オフできる！）；②売主から書面でクーリング・オフできる旨およびその方法を告げられた日から起算して【8日を経過したとき】、または【宅地・建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払ったとき】。

民法⑥（抵当権・根抵当権）：「物上代位（払渡し前の差押え）」「法定地上権の成立4要件」「抵当権消滅請求」「一括競売」のルールは何か？

①物上代位：抵当建物が火災で滅失した場合の火災保険金請求権や賃料債権に対しても抵当権を行使できるが、債務者に【払い渡される前に差押え】をしなければならない（転貸借の場合、原則として転借料債権には物上代位できない）。②法定地上権（民法388条）の成立要件：（一）【抵当権設定当時】に土地の上に建物が存在していたこと（更地に抵当権を設定した後に建物が建てられた場合は絶対に成立しない！代わりに土地と建物の【一括競売】は可能）；（二）抵当権設定当時に土地と建物が【同一の所有者】に属していたこと（設定後に別々の所有者になっても成立するが、設定当時に別々だった後に同一所有者になっても1番抵当権基準で成立しない）；（三）競売の結果、土地と建物が別々の所有者に帰属したこと。なお、土地の共有者の1人の持分に抵当権が設定された場合は法定地上権は成立しない（建物の共有なら成立する）。

民法⑧（売買の契約不適合責任・危険負担・債権譲渡・相殺）：引渡しから滅失までの危険負担ルールと、不法行為に基づく損害賠償債権に対する相殺禁止ルールは何か？

①契約不適合責任：引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は【追完請求】【代金減額請求】【損害賠償請求】【契約の解除】ができる（数量不足や権利の一部他人物でも、買主が善意無過失か否かを問わず知った時から1年以内に通知すればよい）。②危険負担：売買目的物の【引渡し（移転登記ではなく引渡し！）】があった時以後に、当事者双方の責めに帰することができない事由（落雷・隣家からの延焼等）によって目的物が滅失・損傷したときは、買主は代金の支払いを拒むことができない（引渡し前なら買主は代金支払いを拒絶できる）。③不法行為と相殺：【悪意による不法行為】に基づく損害賠償債務、および【人の生命または身体の侵害による損害賠償債務】（過失による交通事故等も含む！）の債務者は、被害者に対して相殺をもって対抗することができない。

宅地建物取引士（宅建）試験①（宅建業法・権利関係）：免許制度・重要事項説明（35条書面）・37条書面・8種制限・意思表示・代理・抵当権・賃貸借・借地借家法・区分所有法

毎年20万人以上が受験する大人気国家資格「宅地建物取引士（宅建）」の本試験50問のうち、最重要得点源である「宅建業法（20問：目標18点以上）」と「権利関係＝民法・借地借家法・区分所有法・不動産登記法（14問：目標9点以上）」の頻出ひっかけ論点を完全網羅。

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Flashcards (32)

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1	民法④（物権変動と対抗問題）：民法177条の「第三者」にあたり登記がなくても勝てる相手（無権利者・不法占拠者・背信的悪意者）と、「取消し後・解除後・時効完成後・遺産分割後の第三者」の優劣はどう決まるか？	①詐欺・強迫・制限行為能力による「取消し【後】の第三者」、「解除【後】の第三者」、「時効完成【後】の第三者」、「共同相続人間の遺産分割（または法定相続分を超える遺言による特定財産承継）【後】の第三者」との関係はすべて二重譲渡と同じ対抗問題となり、【先に登記を備えた方】が勝つ！（これに対し、時効完成【前】の第三者には登記なしで時効取得を対抗でき、解除【前】の第三者も保護要件として【登記】を備えていれば解除権者に勝つ）。②不法占拠者、無権利者、および単なる悪意を超えて信義則に反する【背信的悪意者】に対しては、登記がなくても所有権を主張できる。
2	建物の区分所有等に関する法律（区分所有法①）：共用部分の持分割合（専有部分の床面積の割合：壁芯 vs 内法）、管理者の選任、および「少数の区分所有者による集会招集請求（5分の1以上）」のルールは何か？	①共用部分の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の専有部分の【床面積の割合】によるが、この床面積は壁その他の区画の【内側線（内法：うちのり）で囲まれた部分の面積】で計算する（建築基準法の壁芯面積ではない！）。②集会の招集請求：区分所有者の【5分の1以上】で議決権の【5分の1以上】を有するものは、管理者に対し集会の招集を請求できる（この定数は規約で減ずることはできるが、増やすことはできない）。また、【区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意】があれば、集会を開かずに決議があったものとみなされる。
3	民法⑤（共有の改正ルール）：共有物の「保存行為」「管理（変更・短期賃借権の設定）」「軽微な変更」「重大な変更・処分」に必要な共有者の同意要件はどうなっているか？	①保存行為（現状維持・修繕・不法占拠者への明渡請求）：各共有者が【単独】でできる；②管理行為（利用・改良、および樹木の栽植伐採目的以外の山林10年・その他の土地5年・建物3年・動産6か月を超えない短期賃借権の設定）ならびに形状または効用の著しい変更を伴わない【軽微変更】：各共有者の【持分の価格の過半数】で決する；③形状・効用の著しい変更を伴う【重大な変更】および共有物全体の【処分（売却等）】：【共有者全員の同意】が必要（ただし自分の持分のみの譲渡や抵当権設定は単独で自由にできる）。
4	宅地建物取引業法における「宅地」「取引（売買・交換・貸借の代理・媒介）」「業として行う」の定義で、免許が【不要】となる最大のひっかけパターンは何か？	①建物の敷地（予定地含む）および【用途地域内の土地】は現況が農地や山林でもすべて「宅地」に該当する（道路・公園・河川・広場・水路を除く）。②取引の定義に関する最大の鉄則：【自ら貸主となる貸借（自己所有のアパート・駐車場・ビルを自分で直接他人に貸す行為）】は「取引」に該当しないため、何百室反復継続して貸しても宅建業の免許は【不要】！（ただし他人の物件の貸借を代理・媒介する場合は免許が必要）。また、国・地方公共団体には宅建業法の免許規定は適用されず、信託会社・信託銀行は免許不要で国土交通大臣への届出のみで宅建業を営める。
5	民法①（意思表示）：心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫の効力（無効 vs 取消し）と、「善意・無過失の第三者」に対抗できるかどうかの完全比較表はどうなるか？	①心裡留保（冗談）：原則有効だが、相手方が悪意または有過失なら無効（善意の第三者には対抗不可＝過失があっても保護される）；②通謀虚偽表示（仮装売買）：当事者間では【無効】だが、【善意の第三者】（無過失までは不要！）には無効を対抗できない；③錯誤（表示の錯誤・基礎事情の錯誤）：表意者に重大な過失がない限り【取消し】ができるが、【善意かつ無過失の第三者】には対抗できない；④詐欺による意思表示：【取消し】ができるが、【善意かつ無過失の第三者】には対抗できない；⑤強迫による意思表示：【取消し】ができ、取消し前の第三者がたとえ【善意無過失であっても対抗できる】（強迫された本人が絶対的に勝つ！）。
6	民法⑦（連帯債務・保証債務）：連帯債務における「絶対的効力事由（弁済・相殺・更改・混同）」と「相対的効力事由（請求・免除・時効完成）」、および連帯保証との違いは何か？	①現行民法における連帯債務の絶対的効力事由（1人に生じた事由が他の連帯債務者にも効力を及ぼすもの）は【弁済（代物弁済・供託）、相殺（他人の反対債権でも負担部分の限度で履行拒絶可）、更改、混同】の4つのみ！したがって、連帯債務者の1人に対する【履行の請求（時効完成猶予）】【債務の免除】【消滅時効の完成】はすべて【相対的効力】（他の連帯債務者には影響しない！）となった。②これに対し【連帯保証人】には催告の抗弁権・検索の抗弁権・分別の利益がなく、主たる債務者に生じた事由はすべて連帯保証人に及ぶ一方、連帯保証人に対する履行の請求は主たる債務者には及ばない（相対効）。なお、個人根保証契約（個人貸金等根保証含む）は【極度額】を定めなければ無効となる。
7	民法②（制限行為能力者と代理）：未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人の行為取消しと、「無権代理（相手方の催告権・取消権・本人の追認拒絶・無権代理人と本人の相続）」「表見代理」のルールは何か？	①制限行為能力者が行った契約（日用品の購入等を除く）は、第三者が善意無過失であっても取り消して対抗できる。ただし制限行為能力者が【詐術】を用いたときは取り消せない。②無権代理と相続：（一）無権代理人が本人の地位を単独相続した場合→契約は当然に【有効】となる；（二）本人が無権代理人を相続した場合→本人は無権代理行為の【追認を拒絶できる】が、無権代理人としての損害賠償責任は相続する；（三）本人が生前に追認拒絶した後に死亡し無権代理人が相続した場合→契約は有効にならない。
8	民法③（時効制度）：消滅時効の期間（主観的起算点5年・客観的起算点10年、不法行為の損害賠償請求権）と、取得時効（所有権10年 vs 20年）、および「時効の完成猶予・更新」の違いは何か？	①一般債権の消滅時効：債権者が権利を行使することができることを【知った時から5年間】、または権利を行使することができる時から【10年間】行使しないときに時効によって消滅する（人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権は債務不履行・不法行為ともに客観的起算点から【20年間】に延長；一般の不法行為は損害及び加害者を知った時から【3年】・生命身体は【5年】、不法行為時から20年）。②所有権の取得時効：所有の意思をもって平穏・公然に他人の物を占有した者は、占有開始時に善意・無過失なら【10年間】、悪意または有過失なら【20年間】で取得する。③裁判上の請求や催告は【完成猶予】事由となり、確定判決等や権利の【承認】によって時効は【更新】（ゼロから再スタート）される。
9	35条書面（重要事項説明書）の記載事項で、「売買・交換では説明が必要だが、貸借では説明が不要なもの」と「宅地貸借では不要だが建物貸借では必要なもの」の代表例は何か？	①売買では必要だが貸借（宅地・建物とも）では不要なもの：登記された権利の種類・内容、私道に関する負担、飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況（貸借では「台所・浴室・便所等の設備の整備状況」は建物貸借で必要だがインフラ整備状況は不要）、瑕疵担保責任の履行に関する措置（保証保険等）の概要。②建物貸借では必要だが宅地貸借では不要なもの：台所・浴室・便所等の設備の整備状況、契約期間および更新に関する事項、敷金等の精算に関する事項、管理の委託先（氏名・住所）。③宅地・建物の貸借でも必ず必要なもの：ハザードマップ（水害リスク）、土砂災害警戒区域・津波防護施設区域・造成宅地防災区域内か否か、アスベスト調査結果記録の有無（建物）、耐震診断の内容（昭和56年5月31日以前着工の建物）。
10	媒介契約の3類型「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」における有効期間、業務処理状況の報告頻度、および指定流通機構（レインズ）への登録期限はどう異なるか？	※媒介契約制度は【売買・交換】の媒介（および代理）にのみ適用され、【貸借】の媒介には適用されない！①一般媒介契約：有効期間の制限なし、報告義務なし、レインズ登録義務なし；②専任媒介契約（自己発見取引は【可】）：有効期間は最長【3か月】、報告は【2週間に1回以上】、レインズ登録は契約締結日から【7日以内】（休業日を除く）；③専属専任媒介契約（自己発見取引も【不可】）：有効期間は最長【3か月】、報告は【1週間に1回以上】、レインズ登録は契約締結日から【5日以内】（休業日を除く）。いずれも更新は【依頼者の申出】がある場合に限り可能（自動更新特約は無効）。
11	宅建業法における「広告開始時期の制限」「契約締結時期の制限（青田売り規制）」および「誇大広告の禁止・取引態様の明示義務」のルールは何か？	未完成の宅地・建物について、開発許可や建築確認などの処分がある【前】は：①広告は、売買・交換・貸借の【すべてにおいて禁止】される！②契約締結は、自ら当事者または代理・媒介して行う【売買・交換】の契約締結は禁止されるが、【貸借の契約締結（自ら貸主を除く代理・媒介）】は建築確認前でも締結してよい！（広告は貸借もダメ、契約は貸借ならOKという超頻出ひっかけ）。③取引態様の明示義務（自ら当事者、代理、媒介の別）：【広告をするとき】および【注文を受けたとき】の両方で、その都度遅滞なく明示しなければならない。
12	重要事項の説明（35条書面）における「説明の時期・方法・場所・相手方」および「IT重説・電磁的方法による提供」のルールは何か？	①時期：必ず【契約が成立するまでの間】に行う；②説明者：【宅地建物取引士】（専任である必要はない）が、相手方から請求がなくても必ず【宅建士証を提示】して説明する（書面への記名は必要だが、法改正により【押印は不要】となった！また、承諾があれば書面交付に代えて電磁的方法による提供も可能）；③相手方：買主・借主に対してのみ説明すればよく、売主・貸主への説明は不要。なお、相手方が【宅建業者】である場合は、35条書面の【交付（電磁的提供）のみ行えばよく、口頭での説明は不要】！
13	宅建試験の「権利関係（14問）」と「宅建業法（20問）」で確実に合格点（36〜38点以上）を突破するための解法プロセスは何か？	①宅建業法（20問）：ひっかけパターン（「遅滞なく vs 2週間以内 vs 30日以内」、「説明が必要 vs 交付のみでよい」、「貸借にも適用される vs 貸借には適用されない」）が完全にパターン化されているため、個数問題を含めて最低18点〜満点を目指す；②権利関係（14問）：Aさん・Bさん・Cさんが登場する事例問題では必ず余白に【時系列の相関図（誰が善意・悪意か、いつ取消し・解除・登記があったか）】を描いて整理する。
14	品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）と消費者契約法における宅建試験頻出の特約制限ルールは何か？	①品確法：新築住宅の請負人または売主は、発注者または買主（買主が宅建業者である場合を除く）に対し、引渡しの時から【10年間】、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵（契約不適合）について修補・損害賠償・解除の責任を負い、これに反する買主に不利な特約は【無効】（特約により20年まで伸長可能）。②消費者契約法：事業者が消費者と結ぶ契約において、事業者の債務不履行や不法行為による損害賠償責任の【全部を免除する条項】や、事業者に故意・重過失がある場合に【一部を免除する条項】、消費者の解除権をあらかじめ放棄させる条項はすべて【無効】となる。
15	自ら売主の8種制限における「手付額の制限と手付解除」「損害賠償額の予定等の制限（2割上限）」「手付金等の保全措置（未完成5% vs 完成10%・1,000万円）」「契約不適合責任の特約制限」のルールは何か？	①手付の制限：代金の【10分の2（20%）】を超える手付を受領できず、受領した手付はすべて解約手付とみなされる（相手方が履行に着手するまでは、買主は手付放棄、売主は手付の倍額を実際に提供して解除可能）；②損害賠償額の予定と違約金の合算額は代金の【10分の2（20%）】を超えてはならない（超過部分のみ無効）；③手付金等の保全措置が不要な例外：所有権移転登記がされたとき、または受領する手付金等の額が未完成物件で【代金の5%以下かつ1,000万円以下】、完成物件で【代金の10%以下かつ1,000万円以下】のとき；④契約不適合責任の特約制限：民法より買主に不利な特約は無効となるが、例外として通知期間を【引渡しの日から2年以上】とする特約だけは有効（知った時から1年未満とする特約は無効）。
16	民法⑩（不法行為・請負・委任・相続・遺留分）：使用者責任・土地工作物責任（占有者 vs 所有者）および配偶者居住権の成立要件と存続期間は何か？	①土地工作物責任（民法717条）：第1次的には【占有者】が責任を負うが、占有者が損害防止に必要な注意をしたときは、第2次的に【所有者】が【無過失責任】（過失がなくても絶対に免責されない！）を負う。②配偶者居住権：被相続人の建物に相続開始時に居住していた配偶者が、遺産分割または遺贈・死因贈与によって建物の全部について無償で使用及び収益する権利（存続期間は原則として配偶者の【終身】、譲渡は不可、第三者対抗要件は登記）。なお、被相続人が相続開始時に建物を【配偶者以外の第三者と共有】していた場合は配偶者居住権は成立しない！
17	重要事項説明書（35条書面）と契約締結時書面（37条書面）の決定的な違い（交付時期・交付相手・宅建士による説明義務・記名・記載事項の必要的記載事項 vs 任意的記載事項）は何か？	①交付時期：35条は契約成立【前】、37条は契約成立【後】遅滞なく；②交付相手：35条は買主・借主のみ（相手方が宅建業者なら交付のみで説明不要）、37条は契約の【両当事者】（相手方が宅建業者であっても交付省略は一切不可！）；③宅建士の関与：35条は宅建士が記名し宅建士証を提示して【説明】までする必要があるが、37条は宅建士が【記名】するだけでよく、宅建士が交付・説明する必要はない（一般従業員が交付してよい）；④37条書面の必要的記載事項（貸借でも共通）：当事者の氏名・住所、物件を特定するために必要な表示、代金・交換差金・借賃の額ならびに支払時期および方法、物件の引渡しの時期（売買・交換ではさらに移転登記の申請時期、既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項）。
18	借地借家法②（定期借地権の3類型）：「一般定期借地権（50年以上）」「事業用定期借地権（10年以上50年未満）」「建物譲渡特約付借地権（30年以上）」の契約方式（書面 vs 公正証書）の違いは何か？	①一般定期借地権：存続期間【50年以上】、用途制限なし（居住用も事業用も可）、更新なし・建物買取請求権なし等の特約は【書面または電磁的記録】（公正証書でなくてもよい！）で行う；②事業用定期借地権：存続期間【10年以上50年未満】（10年以上30年未満は更新・買取請求権が当然に排除され、30年以上50年未満は特約で排除）、用途は【もっぱら事業の用】（居住用マンションや社宅は絶対不可！）、契約は必ず【公正証書】によって行わなければならない！③建物譲渡特約付借地権：存続期間【30年以上】、用途制限なし、特約は口頭でも成立する（書面不要）。
19	不動産登記法②：「登記識別情報」が通知される場合、および「第1号仮登記 vs 第2号仮登記」の本登記手続き（利害関係ある第三者の承諾義務）はどうなっているか？	①登記識別情報（12桁の英数字パスワード）は、「申請人自らが【新たに登記名義人となる】場合」にのみ通知される（抵当権抹消登記や住所変更登記、仮登記の本登記ではない単なる処分の制限の登記では通知されない）。②所有権に関する仮登記に基づく本登記を申請する場合には、登記上の利害関係を有する第三者（仮登記後に所有権移転登記や抵当権設定登記を受けた者）があるときは、その【第三者の承諾】があるときに限り申請できる（本登記がされると第三者の登記は登記官が職権で抹消する）。
20	住宅瑕疵担保履行法における「新築住宅の定義」「対象となる構造部分」「資力確保措置（保証金の供託または保険加入）の基準日（年1回：3月31日）と届出期限」は何か？	①新築住宅：建設工事完了の日から起算して【1年以内】で、かつ【人の居住の用に供したことがない】住宅。対象部分は住宅の品質確保促進法（品確法）で10年間の瑕疵担保責任が義務付けられる「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」。②宅建業者（自ら売主として宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡す者）は、毎年【3月31日】の基準日ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じた保証金の供託または保険加入を行い、基準日から【3週間以内】に免許権者に届け出なければならない（届出をしないと基準日の翌日から起算して【50日を経過した日以降】、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなる）。
21	民法⑨（賃貸借・敷金・転貸借・賃貸人たる地位の移転）：賃借物の修繕、賃借人の原状回復義務（通常損耗・経年変化の除外）、および合意解除と転借人の関係はどうなるか？	①賃借人は、通常損耗（普通の住まい方による畳の日焼け等）や経年変化については原状回復義務を【負わない】（特約がある場合を除く）。②敷金返還請求権が発生する時期：【賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき】（同時履行の関係には立たず、建物明渡しが先履行！）。③適法な転貸借（承諾転貸）がある場合、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を【合意解除】しても、原則として転借人に対抗できない（一方、賃借人の【債務不履行（家賃滞納）による解除】の場合は、転借人に催告の機会を与えることなく転貸借も終了し転借人に明渡しを請求できる！）。
22	宅建業の「免許区分（国土交通大臣免許 vs 都道府県知事免許）」「免許の有効期間と更新期間」「宅建業者名簿の登載事項変更の届出期限」はどうなっているか？	①2以上の都道府県の区域内に事務所（本店、または宅建業を営む支店・継続的施設で契約締結権限を有する使用人を置く場所）を設置する場合は【国土交通大臣免許】、1つの都道府県内のみなら【都道府県知事免許】。②免許の有効期間は【5年】であり、更新申請は有効期間満了日の【90日前から30日前まで】の間に行う。③商号・名称、役員の氏名、事務所の所在地、専任の宅建士の氏名に変更があった場合は【30日以内】に免許権者へ変更の届出をしなければならない。
23	宅建業者が業務を開始する際に行う「営業保証金（供託所）」と「弁済業務保証金分担金（保証協会）」の金額（主たる事務所・従たる事務所）および還付・取戻し手続きの違いは何か？	①営業保証金：主たる事務所（本店）につき【1,000万円】、従たる事務所（支店）1か所につき【500万円】を、主たる事務所のもよりの供託所に供託し、免許権者に【届け出てからでなければ】事業を開始できない（金銭または国債100%・地方債や政府保証債90%・その他の有価証券80%で供託可）。②保証協会（社員となる場合）：弁済業務保証金分担金として、主たる事務所につき【60万円】、従たる事務所1か所につき【30万円】を【金銭のみ（有価証券不可！）】で保証協会に納付する。注意：いずれの制度でも、宅建業者と宅建業に関し取引をした【宅建業者】は還付を受ける権利を有しない（一般消費者・顧客のみ保護対象！）。
24	区分所有法②：集会の決議要件（普通決議：過半数／特別決議：4分の3以上／建替え決議：5分の4以上）と、規約で議決権の定数を変更できるかどうかの区別は何か？	①普通決議（区分所有者及び議決権の各【過半数】）：管理者の選任・解任、共用部分の軽微変更（著しい変更を伴わないもの）、小規模滅失（建物価格の2分の1以下）の復旧、義務違反者に対する行為停止請求等。②特別決議（区分所有者及び議決権の各【4分の3以上】）：共用部分の重大変更（この場合は【区分所有者の定数のみ規約で過半数まで減ずることができる】が、議決権の4分の3以上は絶対に減らせない！）、規約の設定・変更・廃止、管理組合法人の設立・解散、大規模滅失（建物価格の2分の1超）の復旧、義務違反者に対する使用禁止請求・競売請求。③建替え決議：区分所有者及び議決権の各【5分の4以上】（規約による軽減は一切不可、招集通知は少なくとも会日の【2か月前】までに発する）。
25	事務所等における「専任の宅地建物取引士」の設置義務人数（5人に1人以上 vs 1人以上）と、不足した場合の補充期限（2週間以内）、および「宅建士証」の有効期間はどうなっているか？	①業務に従事する者【5人に1人以上】の割合で専任の宅建士を設置しなければならない場所：【事務所】（本店・支店）；②業務に従事する者の人数に関係なく【1人以上】の専任の宅建士を設置しなければならない場所：契約の締結または申込みの受理を行う案内所・モデルルーム・展示会場等（契約や申込受理を一切行わない単なる案内所には設置不要）。③専任の宅建士が不足した場合は【2週間以内】に補充等の措置をとらなければならない（名簿変更届の30日以内と混同注意！）。④宅建士証の有効期間は【5年】であり、交付・更新には登録している知事が指定する法定講習（登録実務講習とは別）の受講が必要（試験合格から1年以内の交付なら法定講習免除）。
26	借地借家法①（借地権：普通借地権）：当初の存続期間（30年）、更新後の期間（20年・10年）、借地権の対抗要件（借地上の建物の自己名義登記）、および建物滅失時の再築ルールは何か？	※借地借家法の「借地権」とは【建物の所有を目的とする】地上権または土地賃借権をいう（青空駐車場や資材置場目的の土地賃貸借には借地借家法は適用されず民法が適用される！）。①普通借地権の存続期間：当初は最低【30年】（それより長い期間を定めればその期間）、最初の更新後は最低【20年】、2回目以降の更新後は最低【10年】。②借地権の対抗要件：借地権の登記がなくても、借地権者がその土地の上に【自己名義で登記されている建物】を所有していれば第三者に対抗できる（妻や長男名義の建物登記では対抗できない！）。建物が火災等で滅失しても、見やすい場所に掲示板を立てれば滅失から【2年間】は対抗力が維持される。
27	宅建業者が受け取れる「報酬額の制限（仲介手数料・代理手数料の上限計算）」と「低廉な空家等の特例（800万円以下・30万円上限）」のルールは何か？	①売買・交換の媒介報酬限度額（税抜売買代金に対する速算式、400万円超の場合）：$\text{税抜代金} \times 3\% + 6\text{万円}$（これに消費税10%［免税事業者は4%］を加算した額が片方から受け取れる上限；代理の場合は媒介の2倍までだが、1つの取引で双方から受け取れる報酬合計額はいかなる場合も媒介上限の2倍以内）。②貸借の媒介・代理報酬限度額：依頼者双方から受け取れる合計額が【借賃の1か月分（＋税）】以内。さらに【居住用建物の貸借の媒介】では、依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは【借賃の0.5か月分（＋税）】以内！③低廉な空家等の特例（2024年改正）：売買代金が【800万円以下】の宅地・建物の売買・交換の媒介では、通常の計算額を超えて原則【30万円（＋消費税＝税込33万円）】まで買主・売主の双方からそれぞれ受領できる。
28	借地借家法③（借家権：普通建物賃貸借と定期建物賃貸借）：更新拒絶・解約申入れの期間、造作買取請求権、および定期建物賃貸借（定期借家）の成立要件と中途解約権は何か？	①普通建物賃貸借：期間を【1年未満】と定めた場合は「期間の定めがない賃貸借」とみなされる！賃貸人からの解約申入れは正当事由が必要で申入れから【6か月】経過で終了、賃借人からの解約申入れは【3か月】経過で終了。造作買取請求権は特約で【排除できる】（借地権の建物買取請求権は普通借地では排除できないのと比較！）。②定期建物賃貸借：期間1年未満も有効、書面（または電磁的記録）による契約に加え、あらかじめ契約の更新がなく期間満了により終了する旨を記載した【別個の書面を交付して説明】しなければならない（説明がないと更新がない旨の特約は無効となり普通借家になる）。居住用建物で床面積【$200\text{ m}^2$未満】の場合、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情があれば、賃借人は特約がなくても中途解約の申入れ（申入れから【1か月】経過で終了）ができる。
29	不動産登記法①：「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の申請義務の有無、共同申請の原則の例外（単独申請できる場合）は何か？	①表示に関する登記（表題部）：新築や滅失などから【1か月以内】に申請する義務があり（過料の制裁あり）、共有者の1人からでも【単独】で申請でき、登記官が職権で登記することもできる。②権利に関する登記（権利部）：原則として登記権利者と登記義務者の【共同申請】で行うが、例外として【確定判決（給付判決）による登記】【相続や法人の合併による移転登記】【所有権保存登記】【所有権の登記名義人の氏名・住所変更登記】【仮登記義務者の承諾または仮登記を命ずる裁判所の処分があるときの仮登記】は【単独】で申請できる。
30	宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」（買主が宅建業者でない場合にのみ適用！）のうち、「クーリング・オフ（買受けの申込みの撤回等）」が適用されなくなる2つの条件は何か？	8種制限は【宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主】と締結する売買契約にのみ適用される（業者間取引や仲介には適用されない）。クーリング・オフができなくなる条件：①買主が【事務所等】（事務所、継続的業務施設で専任宅建士設置義務のある案内所・モデルルーム、買主が自ら指定した自宅または勤務先 ※喫茶店やホテルロビー、テント張りの案内所は事務所等にあたらない！）で買受けの申込みをし、かつ事務所等で契約を締結した場合（申込がテント案内所なら、契約が事務所でもクーリング・オフできる！）；②売主から書面でクーリング・オフできる旨およびその方法を告げられた日から起算して【8日を経過したとき】、または【宅地・建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払ったとき】。
31	民法⑥（抵当権・根抵当権）：「物上代位（払渡し前の差押え）」「法定地上権の成立4要件」「抵当権消滅請求」「一括競売」のルールは何か？	①物上代位：抵当建物が火災で滅失した場合の火災保険金請求権や賃料債権に対しても抵当権を行使できるが、債務者に【払い渡される前に差押え】をしなければならない（転貸借の場合、原則として転借料債権には物上代位できない）。②法定地上権（民法388条）の成立要件：（一）【抵当権設定当時】に土地の上に建物が存在していたこと（更地に抵当権を設定した後に建物が建てられた場合は絶対に成立しない！代わりに土地と建物の【一括競売】は可能）；（二）抵当権設定当時に土地と建物が【同一の所有者】に属していたこと（設定後に別々の所有者になっても成立するが、設定当時に別々だった後に同一所有者になっても1番抵当権基準で成立しない）；（三）競売の結果、土地と建物が別々の所有者に帰属したこと。なお、土地の共有者の1人の持分に抵当権が設定された場合は法定地上権は成立しない（建物の共有なら成立する）。
32	民法⑧（売買の契約不適合責任・危険負担・債権譲渡・相殺）：引渡しから滅失までの危険負担ルールと、不法行為に基づく損害賠償債権に対する相殺禁止ルールは何か？	①契約不適合責任：引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主は【追完請求】【代金減額請求】【損害賠償請求】【契約の解除】ができる（数量不足や権利の一部他人物でも、買主が善意無過失か否かを問わず知った時から1年以内に通知すればよい）。②危険負担：売買目的物の【引渡し（移転登記ではなく引渡し！）】があった時以後に、当事者双方の責めに帰することができない事由（落雷・隣家からの延焼等）によって目的物が滅失・損傷したときは、買主は代金の支払いを拒むことができない（引渡し前なら買主は代金支払いを拒絶できる）。③不法行為と相殺：【悪意による不法行為】に基づく損害賠償債務、および【人の生命または身体の侵害による損害賠償債務】（過失による交通事故等も含む！）の債務者は、被害者に対して相殺をもって対抗することができない。