都市計画法④：都市計画事業の認可の告示があった後に事業地内で制限される行為と、施行者による「先買い制度（届出10日前）」のルールは何か？

①都市計画事業の認可・承認の告示があった後は、事業地内において都市計画事業の施行の障害となるおそれがある「土地の形質の変更」「建築物の建築その他工作物の建設」「移動の容易でない物件の設置・堆積（重量が5トンを超えるもの）」を行うには【都道府県知事等】の許可を受けなければならない（非常災害の応急措置であっても例外なく許可が必要！都市計画決定段階の53条許可では非常災害は許可不要なのと対比！）。②事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、予定対価の額と相手方を書面で【施行者に届け出なければならず】、届出後【30日以内】に施行者が買い取る旨を通知したときは売買が成立したものとみなされ、通知がない場合や買わない旨の通知があるまでは（最長30日間）他人に譲り渡してはならない。

国税④（贈与税の特例）：直系尊属から「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」の要件（受贈者の年齢18歳以上・合計所得2,000万円以下・床面積40㎡〜240㎡・翌年3月15日までに入居）は何か？

父母・祖父母などの【直系尊属】（配偶者の父母＝義父母は養子縁組していない限り直系尊属にあたらないので対象外！）から、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭の贈与を受けた場合、省エネ等住宅は【1,000万円】、それ以外の一般住宅は【500万円】まで贈与税が非課税となる（暦年課税の基礎控除110万円または相続時精算課税の特別控除2,500万円＋基礎控除110万円と【併用可能】！）。主な要件：贈与を受けた年の1月1日において【18歳以上】、その年の合計所得金額が【2,000万円以下】（床面積が$40\text{ m}^2$以上$50\text{ m}^2$未満の場合は合計所得金額【1,000万円以下】）、床面積が$40\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下、贈与を受けた年の【翌年3月15日】までに住宅取得等をして居住（または遅滞なく居住することが確実）していること。

建築基準法④：低層住居専用地域等における「絶対高さ制限（10mまたは12m）」「日影規制」「北側斜線制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」の適用地域の違いは何か？

①絶対高さ制限（10mまたは12m）：【第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域】の3地域にのみ適用される。②道路斜線制限：【すべての用途地域および用途地域の指定のない区域】に適用される。③隣地斜線制限：【第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域を除く】区域に適用される（低層住居系にはすでに厳しい10m/12mの絶対高さ制限があるため、20mや31mから始まる隣地斜線制限は不要！）。④日影規制：地方公共団体の条例で指定する区域内にある一定の高さを超える建築物（低層住居系では【軒の高さが7mを超える建築物、または地階を除く階数が3以上】の建築物、その他の地域では【高さが10mを超える】建築物）に適用される（商業地域・工業地域・工業専用地域では原則として日影規制の対象区域に指定されないが、対象区域外にある高さ10m超の建物が対象区域内に日影を生じさせる場合は適用される！）。

建築基準法②：「道路と接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道・2項道路のセットバック）」と「用途地域内の建築物の用途制限（病院・大学・ホテル・パチンコ店・老人ホーム等）」の覚え方は何か？

①接道義務（集団規定なので【都市計画区域及び準都市計画区域内】にのみ適用！）：建築物の敷地は、原則として幅員【4m以上】（特定行政庁指定区域は6m以上）の道路に【2m以上】接しなければならない。幅員4m未満の2項道路（みなし道路）に接する場合は、原則として道路の【中心線から水平距離2m】後退した線が道路の境界線とみなされ、セットバック部分には建築物や門・塀を築造できず、建蔽率・容積率の敷地面積にも算入できない。②用途制限の暗記法：（一）保育所・診療所・神社・寺院・公衆浴場は【全13用途地域】で建築可能！（二）幼稚園・小中高校・図書館・老人ホーム・福祉ホームは【工業専用地域以外】なら建築可能；（三）病院・大学・高等専門学校・専修学校は【第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域】では建築不可；（四）住宅・共同住宅・寄宿舎は【工業専用地域】でのみ建築不可。

景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）、住宅金融支援機構法（フラット35）、および土地・建物の基礎知識（徒歩分数・1坪の面積・木造とRC造・軟弱地盤）の絶対暗記ルールは何か？

①景品表示法（公正競争規約）：（一）懸賞によらないで提供する景品類の最高額は取引価額の【10分の1または100万円のいずれか低い額】；（二）道路距離は【80mにつき1分】（端数切り上げ）で計算し、団地と駅の距離は【最も近い地点】を起点とする；（三）1坪＝約$3.3\text{ m}^2$、1畳＝【$1.62\text{ m}^2$以上】；（四）新築とは【建築後1年未満かつ居住の用に供されたことがないもの】をいう。②住宅金融支援機構（フラット35）：機構は自ら直接融資を行うのは【災害復興建築物や高齢者向け返済特例】等の直接融資業務のみで、一般的なフラット35は民間金融機関の住宅ローン債権を【買い取る（証券化支援業務）】仕組みである（賃貸住宅の購入にはフラット35は利用できない！）。③土地・建物：山麓の【扇状地】や洪積台地（ローム台地）は地盤が良好で宅地に適するが、【三角州（デルタ）・後背湿地・旧河道・谷底平野・埋立地】は軟弱地盤で液状化や洪水のリスクが高い。

土地区画整理法：「仮換地の指定」があった場合の従前の宅地と仮換地の権利関係（使用収益権と処分権の分離）、および「保留地」「建築行為等の制限（76条許可）」のルールは何か？

①仮換地が指定されると、仮換地指定の効力発生日から【換地処分の公告がある日】まで、従前の宅地の所有者は仮換地について【使用または収益】を開始できる（使用収益開始日が別に定められた場合はその日まで仮換地も従前の宅地も両方使えない！）一方、従前の宅地を【売却したり抵当権を設定する処分権】は引き続き【従前の宅地】の上に残る。②換地処分の公告があった日の【翌日】から、換地は従前の宅地とみなされ、施工費用に充てるため定めた【保留地】は施行者が取得し、公共施設の敷地は原則として【市町村】の管理に属する。

国土利用計画法：「事後届出制」が必要となる面積要件（市街化2,000㎡・その他都市計画区域5,000㎡・区域外10,000㎡）、届出義務者（権利取得者＝買主）、届出期限（2週間以内）および一団の土地の判定ルールは何か？

①事後届出が必要となる面積要件：（一）市街化区域：【$2,000\text{ m}^2$以上】；（二）市街化区域以外の都市計画区域：【$5,000\text{ m}^2$以上】；（三）都市計画区域外の区域（準都市計画区域を含む！）：【$10,000\text{ m}^2$（1ヘクタール）以上】。②一団の土地の判定（事後届出制）：【権利取得者（買主）が取得する合計面積】で判断する（買主1人が複数の売主から買い集める「買いの一団」は合計面積で届出が必要だが、売主1人が複数の買主に分譲する「売りの一団」は個々の買主の取得面積が基準未満なら事後届出は不要！ ※注視区域・監視区域の事前届出制では当事者双方の届出なので売りの一団も対象）。③事後届出の手続き：土地売買等の契約（対価の授受を伴う所有権・地上権・賃借権の移転設定 ※予約を含み、贈与・相続・法人の合併・交換差金のない等価交換は除外、また当事者の一方が国・地方公共団体の場合や民事調停・農地法3条許可の場合は届出不要！）を締結した日から起算して【2週間以内】に、【権利取得者（買主）】が市町村長を経由して【都道府県知事】に【利用目的および対価の額】等を届け出る（知事は利用目的については勧告できるが、事後届出では【対価の額（価格）については勧告できない】！勧告に従わなくても罰則はなく公表されるのみ）。

宅建試験の統計問題（問48）と免除科目（問46〜50）で毎年共通して問われる判断軸は何か？

①問46（住宅金融支援機構）・問47（景品表示法）・問49（土地）・問50（建物）の免除対象4問は過去問の焼き直しが9割を占めるため、登録講習（5問免除）を受けていない一般受験生も絶対に4問中4点満点を取るべきサービス問題である；②問48（統計問題）は「地価公示（住宅地・商業地の前年比推移）」「建築着工統計（新設住宅着工戸数：持家・貸家・分譲住宅の増減）」「法人企業統計（不動産業の売上高・経常利益率）」「宅建業者数（10年以上連続で増加傾向）と土地取引件数」の4指標の直近トレンドを押さえれば1分で即答できる。

都市計画法②：「開発許可」が必要となる面積要件（市街化1,000㎡・調整区域面積問わず・非線引3,000㎡・区域外10,000㎡）と、開発許可が【不要】となる例外は何か？

開発行為とは「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う【土地の区画形質の変更】」をいう。面積による許可不要ライン：①市街化区域：【$1,000\text{ m}^2$未満】（三大都市圏の既成市街地等は$500\text{ m}^2$未満）；②市街化調整区域：【面積による例外は一切なし！】（何$ ext{m}^2$でも原則許可必要）；③非線引都市計画区域および準都市計画区域：【$3,000\text{ m}^2$未満】；④都市計画区域及び準都市計画区域外：【1ヘクタール（$10,000\text{ m}^2$）未満】。用途による許可不要例外：①【市街化区域以外の区域】における農林漁業用建築物（畜舎・温室・サイロ等）および農林漁業従事者の住宅のための開発行為（市街化区域内では$1,000\text{ m}^2$以上なら許可が必要！）；②駅舎その他の鉄道施設、図書館、公民館、変電所等の【公益上必要な建築物】（学校・病院・社会福祉施設は平成18年改正で除外され許可が必要となったので超注意！）；③都市計画事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為。

行政法②（行政手続法）：「申請に対する処分（審査基準＝法的義務 vs 標準処理期間＝努力義務）」と「不利益処分（処分基準＝努力義務、聴聞 vs 弁明の機会の付与）」の比較はどうなるか？

①申請に対する処分：行政庁は【審査基準】を定めること及び公にしておくことが【法的義務】（定めなければならない）とされているのに対し、【標準処理期間】を定めることは【努力義務】（定めるよう努めなければならない、定めたときは公にしておかなければならない）である。申請が到達したときは【遅滞なく】審査を開始しなければならず、形式上の要件に適合しない申請については速やかに【相当の期間を定めて補正を求め】、または【拒否しなければならない】。②不利益処分：【処分基準】の設定・公表は【努力義務】。許認可の取消しなど重大な不利益処分をするときは口頭審理である【聴聞】（文書閲覧請求権あり、主宰者が聴聞調書・報告書を作成）を行い、それ以外の軽い不利益処分（業務停止命令や改善命令等）をするときは原則として書面審理である【弁明の機会の付与】を行う。

国税③（登録免許税）：所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記の課税標準と、住宅用家屋の軽減税率を受けるための要件（床面積50㎡以上・自己居住用・取得後1年以内登記）は何か？

①課税標準：所有権の保存登記や移転登記は【不動産の価額（固定資産税評価額）】であり、実際の売買代金ではない！これに対し、抵当権の設定登記は【債権金額】（根抵当権は【極度額】）が課税標準となる。②納税義務者は登記を受ける者（売買なら売主と買主が連帯して納付義務を負う）であり、納付期限は【登記を受ける時】まで（原則現金納付、税額3万円以下なら印紙納付も可）。③住宅用家屋の軽減税率の適用要件：【個人】が【自己の居住の用】に供する床面積（登記簿面積）【$50\text{ m}^2$以上】の新築住宅または一定の既存住宅について、新築または取得後【1年以内】に登記を受けること（法人や別荘・賃貸用住宅には適用されない！）。

農地法：「第3条許可（権利移動）」「第4条許可（自己転用）」「第5条許可（転用目的の権利移動）」の許可権者と、「市街化区域内の農地転用特例（農業委員会への事前届出）」の違いは何か？

※農地とは「耕作の目的に供される土地」をいい、登記簿の地目ではなく【現況（事実状態）】で判断する！①農地法第3条（農地を農地のまま売買・貸借する）：【農業委員会】の許可が必要（相続や遺産分割、包括遺贈、時効取得で取得した場合は許可不要だが、農業委員会への【届出】が必要）。②農地法第4条（自分の農地を自分で宅地等に転用する）：【都道府県知事等】の許可が必要（ただし、自己の農地を2アール＝【$200\text{ m}^2$未満】の農業用施設に転用する場合は許可不要！）。③農地法第5条（農地を宅地等に転用する目的で売買・貸借する）：当事者双方が連署して【都道府県知事等】の許可を受ける。④超重要特例：【市街化区域内】にある農地を転用する場合（4条・5条）は、あらかじめ【農業委員会に届け出る】だけで許可は不要！（注意：3条の農地のままの売買には市街化区域内特例はなく、農業委員会の許可が必須！）。また、3条・5条の許可を受けないでした売買契約は【私法上も無効】となる。

地価公示法：公示区域（都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域）、標準地の選定、2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価、および公示価格の効力（指標 vs 規準）はどうなっているか？

①国土交通省の土地鑑定委員会が、公示区域内の標準地について、毎年【1月1日】における単位面積あたりの正常な価格を、【2人以上】の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整して判定し、官報で公示する（書面および図面は関係市町村の事務所で一般の閲覧に供される）。②効力：一般の土地取引を行う者は公示価格を【指標】として取引を行うよう努めなければならず、不動産鑑定士が公示区域内の土地を鑑定評価するとき、および公共事業の用に供する土地の取得価格を算定するときや収用委員会が補償金の額を算定するときは、公示価格を【規準】としなければならない（規準＝強い拘束力あり、指標＝努力義務）。

その他の法令上の制限（海岸法・河川法・砂防法・急傾斜地法・森林法・土壌汚染対策法・文化財保護法・景観法）で、許可権者と届出・許可の区別はどうなっているか？

①原則として【都道府県知事の許可】が必要なもの：急傾斜地崩壊危険区域内の制限行為、砂防指定地内の制限行為、地すべり防止区域内の制限行為、地域森林計画対象民有林における開発行為（原則1ha超、太陽光発電は0.5ha超）、宅地造成等工事規制区域内の盛土・切土。②【河川管理者】の許可が必要なもの：河川区域・河川保全区域内の土地掘削や工作物新築。③【届出】で足りるもの（許可不要）：景観計画区域内（景観地区ではない！）での建築物の新築等の届出（景観行政団体の長へ）、生産緑地地区内での通常の管理行為、周知の埋蔵文化財包蔵地における土木工事（工事着手の【60日前】までに文化庁長官へ届出）、土壌汚染対策法における【$3,000\text{ m}^2$以上】（有害物質使用特定施設が設置されている土地は【$900\text{ m}^2$以上】）の土地の形質変更（着手30日前までに知事へ届出）。

建築基準法③：「建蔽率（80%地域での防火地域内耐火建築物による100%緩和・角地緩和）」と「容積率（前面道路幅員が12m未満の場合の制限係数：住居系4/10 vs その他6/10）」の計算方法は何か？

①建蔽率の緩和（各10%加算、両方満たせば＋20%）：（一）建蔽率の限度が80%とされている地域外で、かつ【防火地域内にある耐火建築物等】（または準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物等）；（二）特定行政庁が指定する【角地】にある建築物。さらに、「建蔽率の限度が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等」および「巡査派出所・公衆便所・公園内の建築物」は建蔽率制限が適用されず【100%（無制限）】となる！②容積率の前面道路制限：前面道路（2以上ある場合は【最も広い道路】！）の幅員が【12m未満】である場合、「都市計画で定められた指定容積率」と「前面道路の幅員（m）×法定乗数（住居系用途地域は【10分の4】、住居系以外の用途地域は【10分の6】）」の【いずれか小さい（厳しい）方】が上限となる。なお、敷地が2以上の用途地域にわたる場合は、建蔽率・容積率ともに各地域の面積に応じた【加重平均（按分計算）】で求め、防火地域・準防火地域にわたる場合は【最も厳しい地域】の規制が建物全体に適用される！

社労士・人事労務の基礎②（労働基準法）：「解雇制限期間（産前産後・業務上傷病の休業期間とその後30日間）」「解雇予告（30日前または30日分以上の平均賃金）」「年次有給休暇（6か月継続勤務・8割以上出勤で10日・年5日時季指定義務）」のルールは何か？

①解雇制限：業務上負傷しまたは疾病にかかり療養のため休業する期間及びその後【30日間】、ならびに産前（6週間・多胎妊娠は14週間）産後（8週間、うち産後6週間は本人請求でも就業禁止の絶対的就業制限！）の女性が休業する期間及びその後【30日間】は解雇してはならない（ただし療養開始後3年経過日に打切補償［平均賃金の1,200日分］を支払う場合、または天災事変その他やむを得ない事由で事業継続が不可能となり労基署長の認定を受けた場合は例外）。②解雇予告：少なくとも【30日前】に予告するか、または【30日分以上の平均賃金（解雇予告手当）】を支払わなければならない（例：20日前に予告した場合は残り10日分の平均賃金を支払えばよい）。③年次有給休暇：雇入れの日から【6か月間】継続勤務し全労働日の【8割以上】出勤した労働者に【10労働日】付与（以降勤続年数に応じ最大年20日、時効は2年）。使用者は年【10日以上】の有給休暇が付与される労働者に対し、毎年【5日】について時季を指定して取得させる義務がある。

行政書士・公務員試験の基礎（憲法・行政法①）：「行政行為（処分）の公定力・不可争力・不可変更力・自力執行力」と「行政行為の取消し（職権取消し）と撤回」の違いは何か？

①公定力：行政行為が違法であっても、重大かつ明白な瑕疵により無効である場合を除き、権限ある機関によって取り消されるまでは有効なものとして扱われる効力；②不可争力（形式的確定力）：不服申立期間や出訴期間が経過すると、国民の側からその効力を争えなくなる効力（行政庁自らが職権で取り消すことは妨げられない！）；③不可変更力（実質的確定力）：裁決や決定など準司法的手続を経た行政行為について、処分をした行政庁自身も変更できなくなる効力。④取消しと撤回：【取消し】は処分成立当初から存在した瑕疵を理由に遡及的に効力を失わせる行為；【撤回】は適法に成立した処分について、その後の事情変更や義務違反（例：飲食店の営業許可後に食中毒を起こした、運転免許取得後に交通違反を重ねた等）を理由に将来に向かって効力を失わせる行為。

地方税②（固定資産税）：課税主体（市町村）、納税義務者（1月1日現在の登記簿・補充課税台帳上の所有者）、住宅用地の課税標準の特例（200㎡以下6分の1・200㎡超3分の1）、および新築住宅の税額2分の1減額措置は何か？

①固定資産税は【市町村】（東京23区は都）が、毎年【1月1日（賦課期日）】現在の固定資産の所有者に課す税金（年の途中で売買されてもその年度分の納税義務者は1月1日現在の売主のままである！また、質権または100年より長い存続期間の地上権が設定されている土地は質権者・地上権者が納税義務者となる）。標準税率は【1.4%】。②住宅用地の課税標準の特例：住宅1戸につき【$200\text{ m}^2$以下の部分（小規模住宅用地）】は課税標準となる価格の【6分の1】、【$200\text{ m}^2$を超える部分（一般住宅用地）】は家屋の床面積の10倍まで価格の【3分の1】とする。③新築住宅の税額軽減：床面積【$50\text{ m}^2$以上$280\text{ m}^2$以下】（貸家住宅は$40\text{ m}^2$以上$280\text{ m}^2$以下）の新築住宅については、【$120\text{ m}^2$までの居住用部分】に限り、新たに課されることとなった年度から【3年度分】（3階建以上の中高層耐火建築物および長期優良住宅は【5年度分】、両方満たせば7年度分）、税額が【2分の1】に減額される。

国税②（所得税：居住用財産の譲渡所得の特例）：「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例（所有期間10年超）」「特定の居住用財産の買換え特例」の適用要件と併用可否はどうなっているか？

※譲渡所得の所有期間はすべて【譲渡した年の1月1日現在】で判定する（短期譲渡所得＝5年以下、長期譲渡所得＝5年超）！①居住用財産の3,000万円特別控除：【所有期間の長短を問わず】適用でき、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、配偶者や直系血族等の特別関係者への譲渡でないこと、前年・前々年にこの特例や買換え特例等を受けていないことが要件。②居住用財産の軽減税率の特例：譲渡した年の1月1日における所有期間が【10年を超える】居住用財産について、課税長期譲渡所得金額【6,000万円以下の部分】は所得税10%（＋復興特別所得税・住民税4%＝計14.21%）に軽減される。重要：【3,000万円特別控除と10年超の軽減税率の特例は重複適用（併用）できる！】が、【買換え特例】とは選択適用であり併用できない（また、住宅ローン控除とも原則併用できない！）。

宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）：「宅地造成等工事規制区域」および「特定盛土等規制区域」の指定権者と、知事等の許可が必要となる工事規模（切土2m・盛土1m・面積500㎡等）は何か？

指定権者は【都道府県知事】（指定都市・中核市・特別区の長を含む）。宅地造成等工事規制区域内で【工事主】が知事の許可を受けなければならない工事規模：①盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが【1mを超える】崖を生ずることとなるもの；②切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが【2mを超える】崖を生ずることとなるもの；③盛土と切土を同時にする場合、盛土部分が1m以下でも切土と合わせて高さが【2mを超える】崖を生ずることとなるもの；④上記①〜③に該当しなくても、盛土で高さが【2mを超える】もの（崖を生じない平らな盛土）；⑤上記①〜④に該当しなくても、盛土または切土をする土地の面積が【$500\text{ m}^2$を超える】もの（一時的な土石の堆積も一定規模超で許可対象）。なお、都市計画法の【開発許可】を受けた工事は、盛土規制法の許可を受けたものとみなされる（みなし許可）！

国税①（印紙税・登録免許税）：不動産売買契約書・建設工事請負契約書・土地賃貸借契約書・建物賃貸借契約書の印紙税課否判定と、国・地方公共団体との契約における印紙税の扱いはどうなるか？

①印紙税の課否判定：不動産売買契約書、土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書、建設工事請負契約書、領収書（営業に関しない個人の自宅売却代金の領収書は非課税！営業に関するものは税抜5万円未満非課税）は課税文書であるが、【建物の賃貸借契約書】および【媒介契約書】【抵当権設定契約書】は印紙税が【課されない（不課税）】！②交換契約書：双方の金額が記載されていれば【高い方の金額】、交換差金のみ記載されていれば【交換差金】を記載金額とする。③贈与契約書（無償譲渡）：記載金額のない不動産譲渡契約書として一律【200円】が課税される。④国・地方公共団体と民間企業が契約書を2通作成して1通ずつ保存する場合、国等が作成した1通（民間企業が受け取って保存する方）は【非課税】となり、民間企業が作成して国等に交付する1通は【課税】される！過怠税は原則として納付しなかった印紙税額の【3倍】（自主的な不消印の申出等は1.1倍）。

行政法④（国家賠償法と損失補償）：国家賠償法第1条（公権力の行使・代位責任・過失責任・求償権）と第2条（公の営造物の設置管理の瑕疵・無過失責任）の違いは何か？

①国家賠償法第1条：国または公共団体の公権力の行使に当たる公務員が、その職務を行うについて、【故意または過失】によって【違法】に他人に損害を加えたときは、国または公共団体がこれを賠償する責めに任ずる（被害者は公務員個人に対しては直接損害賠償請求できない！公務員に【故意または重大な過失】があったときは、国または公共団体はその公務員に対して【求償権】を有する）。②国家賠償法第2条：道路、河川その他の公の営造物の設置または管理に瑕疵（通常有すべき安全性を欠いている状態）があったために他人に損害を生じたときは、国または公共団体は【無過失責任】（過失がなくても免責されない！）を負う。なお、国家賠償法は外国人被害者については【相互保証主義】（被害者の本国で日本人が同等の保護を受けられる場合に限り適用）をとっている。

社会保険労務士（社労士）・人事労務の基礎①（労働基準法）：法定労働時間（1日8時間・週40時間）、休憩時間（6時間超45分・8時間超1時間）、36協定、および割増賃金率（時間外25%・月60時間超50%・休日35%・深夜25%）はどうなっているか？

①法定労働時間：原則として1日【8時間】、1週【40時間】（常時10人未満の商業・映画演劇業・保健衛生業・接客娯楽業という特例事業場は1週【44時間】）。②休憩時間：労働時間が【6時間を超える】場合は少なくとも【45分】、【8時間を超える】場合は少なくとも【1時間】の休憩時間を労働時間の途中に一斉に与え、自由に利用させなければならない（6時間ちょうどなら休憩0分でも適法！）。③割増賃金率：（一）法定時間外労働：【25%以上】（ただし1か月【60時間を超える】時間外労働については、中小企業も含めすべて【50%以上】！）；（二）法定休日労働：【35%以上】（休日労働には月60時間超の50%割増は適用されないが、深夜に及べば35%＋25%＝60%以上となる）；（三）深夜労働（午後10時〜午前5時）：【25%以上】（時間外＋深夜なら25%＋25%＝50%以上）。

建物の構造基礎知識：「木造（軸組工法＝在来工法 vs 枠組壁工法＝ツーバイフォー）」「鉄骨造（S造）」「鉄筋コンクリート造（RC造）」「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の特徴は何か？

①木造軸組工法（在来工法）：柱・梁・筋かい（引張力と圧縮力に抵抗する斜材）の骨組みで支える工法で、仕口・継手には金物補強を行い、地面から【1m以内】の部分には防腐・防蟻措置を講ずる。②枠組壁工法（ツーバイフォー工法）：床版と壁パネルの6面体で支える耐震・耐火・気密性に優れた工法。③鉄筋コンクリート造（RC造）：引張力に強い【鉄筋】と、圧縮力に強くアルカリ性で鉄筋の錆を防ぐ【コンクリート】を一体化した構造。④ラーメン構造（柱と梁を剛接合した骨組み構造）と壁式構造（柱や梁を設けず壁と床スラブで支える中低層マンション向き構造）。

建築基準法⑤：「防火地域」と「準防火地域」において耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物の階数・延べ面積基準、および看板（屋上・高さ3m超）の防火措置はどうなっているか？

①防火地域内：【地階を含む階数が3以上】または延べ面積が【$100\text{ m}^2$を超える】建築物は、原則として【耐火建築物】（またはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）としなければならない（ただし、延べ面積$50\text{ m}^2$以内の平屋建の附属建築物で外壁・軒裏が防火構造のもの、高さ2mを超える門・塀で不燃材料で造られたもの等は除外）。②準防火地域内：【地階を除く階数が4以上】または延べ面積が【$1,500\text{ m}^2$を超える】建築物は【耐火建築物】とし、延べ面積$500\text{ m}^2$超〜$1,500\text{ m}^2$以下または地階を除く階数が3の建築物は耐火建築物または準耐火建築物等としなければならない。③【防火地域内】にある看板・広告塔で、【建築物の屋上に設けるもの】または【高さ3mを超えるもの】は、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない（準防火地域にはこの看板規制はない！）。

地方税①（不動産取得税）：課税主体（都道府県）、免税点、新築住宅（床面積50㎡〜240㎡）の課税標準からの1,200万円控除、および相続・法人合併による非課税ルールは何か？

①不動産取得税は【都道府県】が、不動産の取得に対しその不動産所在地の都道府県において、取得者に1回限り課す税金（登記の有無や有償・無償を問わないため【贈与や交換でも課税】されるが、【相続（相続人に対する特定遺贈・包括遺贈を含む）・法人の合併・共有物の持分に応じた分割】による取得は【非課税】！ ※相続人以外の第三者への特定遺贈は課税される）。②課税標準は【固定資産税課税台帳に登録された価格】（住宅用土地および住宅は令和9年3月31日まで価格の【2分の1】に軽減、標準税率も本則4%が【3%】に軽減）。③住宅の課税標準の特例：床面積【$50\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下】（戸建以外の賃貸アパート等は1区画【$40\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下】）の新築住宅（および新耐震基準に適合する個人の自己居住用既存住宅）を取得した場合、価格から【1,200万円】（長期優良住宅は1,300万円）が控除される。④免税点：課税標準となるべき額が、土地【10万円未満】、家屋の新築・増改築【23万円未満】、売買等の承継取得【12万円未満】の場合は課税されない。

都市計画法③：開発許可申請における「公共施設管理者の同意・協議（32条）」と、工事完了公告【前】および公告【後】の建築制限（37条・42条・43条）はどうなっているか？

①開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある既存の公共施設の管理者の【同意】を得、かつ新たに設置される公共施設を管理することとなる者（原則として市町村）と【協議】しなければならない。②工事完了公告【前】の建築制限：原則として一切の建築物・特定工作物を建築・建設できないが、例外として（一）当該開発行為に関する工事用の仮設建築物、（二）【都道府県知事が支障がないと認めたとき】、（三）開発行為に同意していない土地所有者等がその権利の行使として建築するときは建築できる。③工事完了公告【後】の制限（予定建築物以外の建築禁止）：用途地域が定められていない開発区域内では知事の許可があれば予定建築物以外も建築可能だが、用途地域が定められている場合は用途地域制限に従う。

建築基準法⑥：単体規定における「居室の採光（住宅1/7以上）と換気（1/20以上）」「非常用エレベーター（高さ31m超）」「避雷設備（高さ20m超）」「建築協定（全員合意 vs 一人協定）」の基準は何か？

①採光・換気：住宅の居室には採光のため床面積の【7分の1以上】、換気のため床面積の【20分の1以上】の窓その他の開口部を設けなければならない（換気設備があれば1/20未満でも可）。②高さが【20mを超える】建築物には有効に【避雷設備】を設けなければならず、高さが【31mを超える】建築物には原則として【非常用の昇降機（エレベーター）】を設けなければならない。③建築協定：市町村の条例がある区域内で、土地の所有者および借地権者の【全員の合意】によって締結し特定行政庁の認可を受ける（認可の公告があった日以後に新たに土地所有者等となった者にも効力が及ぶ！）。また、分譲前の1人の土地所有者が単独で定める「一人協定」は、認可の日から【3年以内】に2人以上の土地所有者等が存在することになった時から通常の建築協定としての効力を発する。

行政法③（行政不服審査法と行政事件訴訟法）：審査請求期間（主観3か月・客観1年）と取消訴訟の出訴期間（主観6か月・客観1年）、および「執行不停止の原則」と「事情裁決・事情判決」のルールは何か？

①不服申立期間と出訴期間：行政不服審査法の【審査請求】（違法だけでなく【不当】な処分も審査対象！）は、処分があったことを知った日の翌日から起算して【3か月】以内（処分があった日の翌日から1年以内）；行政事件訴訟法の【取消訴訟】（【違法】な処分のみ対象）は、処分または裁決があったことを知った日から【6か月】以内（処分または裁決の日から1年以内）。②自由選択主義の原則：法律に「審査請求に対する裁決を経た後でなければ処分の取消しの訴えを提起することができない（審査請求前置主義）」旨の特別の定めがない限り、直ちに取消訴訟を提起できる。③事情裁決・事情判決：処分が違法（審査請求では違法または不当）であっても、これを取り消すことにより公の利益に著しい障害を生ずる場合において、原告（審査請求人）の受ける損害の程度等を考慮してもなお処分を取り消すことが公共の福祉に適合しないと認めるときは、主文で【処分が違法（または不当）であることを宣言】したうえで、請求を【棄却】することができる。

不動産鑑定評価基準における「4つの価格（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）」と「3つの鑑定評価手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）」の特徴は何か？

①4つの価格：（一）【正常価格】（合理的市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格＝原則）；（二）【限定価格】（借地権者が底地を買い取る場合や隣接地の併合など、市場が相対的に限定される場合の価格）；（三）【特定価格】（資産流動化法や民事再生法・会社更生法に基づく評価など、法令等による社会的要請を背景とする価格）；（四）【特殊価格】（文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物など、市場性を有しない不動産についてその利用現況等を前提とした価格）。②3手法：（一）【原価法】（再調達原価を求めて【減価修正】を行って積算価格を求める；既成市街地の土地のみの評価には不向きだが造成直後の埋立地等には有効）；（二）【取引事例比較法】（事情補正・時点修正・地域要因および個別的要因の比較を行って比準価格を求める）；（三）【収益還元法】（直接還元法またはDCF法により収益価格を求める）。

都市計画法①：「都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域・非線引区域）」と「準都市計画区域」の定義、および13種類の「用途地域」で必ず用途地域を定める区域はどこか？

①市街化区域：すでに市街地を形成している区域およびおおむね【10年以内】に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（【少なくとも用途地域を定める】とともに、道路・公園・下水道という3つの都市施設を必ず定める！）；②市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域（【原則として用途地域を定めない】）；③準都市計画区域：都市計画区域外のインターチェンジ周辺等で乱開発を防ぐため都道府県が指定する区域（用途地域や特定用途制限地域等は定められるが、【区域区分（線引き）や市街地開発事業、高度利用地区は定められない！】）。

建築基準法①：「建築確認」が必要となる建築物（2025年4月施行の4号特例縮小＝新2号・新3号建築物）と、確認済証の交付期限、中間検査・完了検査の期間はいつか？

①特殊建築物（その用途に供する部分の床面積の合計が【$200\text{ m}^2$を超える】もの ※事務所や戸建住宅は特殊建築物ではない！）、または法改正（2025年4月施行）により「新2号建築物（木造・非木造を問わず【2階建て以上】または延べ面積【$200\text{ m}^2$超】の建築物）」を新築・増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合は、場所を問わず（都市計画区域外でも！）建築確認が必要。一方、平屋かつ延べ面積$200\text{ m}^2$以下の「新3号建築物」は、【都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内】で【新築・増築・改築・移転】（床面積$10\text{ m}^2$以内の増改築移転を除く）をする場合に限り建築確認が必要（大規模修繕・模様替は確認不要！）。②用途変更：類似の用途相互間を除き、確認が必要な特殊建築物（$200\text{ m}^2$超）への用途変更には建築確認が必要。③工事完了の日から【4日以内】に完了検査の申請が到達するようにしなければならない。

宅地建物取引士（宅建）試験②（法令上の制限・税・その他）＆行政書士・社労士基礎：都市計画法・建築基準法・農地法・国土利用計画法・不動産取得税・固定資産税・譲渡所得

宅建試験の後半16問を占める「法令上の制限（8問：都市計画法・建築基準法・宅地造成及び特定盛土等規制法・土地区画整理法・農地法・国土利用計画法）」「税・その他（8問：不動産取得税・固定資産税・印紙税・登録免許税・譲渡所得・地価公示法・景品表示法・統計・土地建物）」および行政書士・社労士共通の公法・実務知識。

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Cards: 32
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Flashcards (32)

#	Front (Term / Question)	Back (Definition / Answer)
1	都市計画法④：都市計画事業の認可の告示があった後に事業地内で制限される行為と、施行者による「先買い制度（届出10日前）」のルールは何か？	①都市計画事業の認可・承認の告示があった後は、事業地内において都市計画事業の施行の障害となるおそれがある「土地の形質の変更」「建築物の建築その他工作物の建設」「移動の容易でない物件の設置・堆積（重量が5トンを超えるもの）」を行うには【都道府県知事等】の許可を受けなければならない（非常災害の応急措置であっても例外なく許可が必要！都市計画決定段階の53条許可では非常災害は許可不要なのと対比！）。②事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、予定対価の額と相手方を書面で【施行者に届け出なければならず】、届出後【30日以内】に施行者が買い取る旨を通知したときは売買が成立したものとみなされ、通知がない場合や買わない旨の通知があるまでは（最長30日間）他人に譲り渡してはならない。
2	国税④（贈与税の特例）：直系尊属から「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」の要件（受贈者の年齢18歳以上・合計所得2,000万円以下・床面積40㎡〜240㎡・翌年3月15日までに入居）は何か？	父母・祖父母などの【直系尊属】（配偶者の父母＝義父母は養子縁組していない限り直系尊属にあたらないので対象外！）から、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭の贈与を受けた場合、省エネ等住宅は【1,000万円】、それ以外の一般住宅は【500万円】まで贈与税が非課税となる（暦年課税の基礎控除110万円または相続時精算課税の特別控除2,500万円＋基礎控除110万円と【併用可能】！）。主な要件：贈与を受けた年の1月1日において【18歳以上】、その年の合計所得金額が【2,000万円以下】（床面積が$40\text{ m}^2$以上$50\text{ m}^2$未満の場合は合計所得金額【1,000万円以下】）、床面積が$40\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下、贈与を受けた年の【翌年3月15日】までに住宅取得等をして居住（または遅滞なく居住することが確実）していること。
3	建築基準法④：低層住居専用地域等における「絶対高さ制限（10mまたは12m）」「日影規制」「北側斜線制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」の適用地域の違いは何か？	①絶対高さ制限（10mまたは12m）：【第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域】の3地域にのみ適用される。②道路斜線制限：【すべての用途地域および用途地域の指定のない区域】に適用される。③隣地斜線制限：【第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域を除く】区域に適用される（低層住居系にはすでに厳しい10m/12mの絶対高さ制限があるため、20mや31mから始まる隣地斜線制限は不要！）。④日影規制：地方公共団体の条例で指定する区域内にある一定の高さを超える建築物（低層住居系では【軒の高さが7mを超える建築物、または地階を除く階数が3以上】の建築物、その他の地域では【高さが10mを超える】建築物）に適用される（商業地域・工業地域・工業専用地域では原則として日影規制の対象区域に指定されないが、対象区域外にある高さ10m超の建物が対象区域内に日影を生じさせる場合は適用される！）。
4	建築基準法②：「道路と接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道・2項道路のセットバック）」と「用途地域内の建築物の用途制限（病院・大学・ホテル・パチンコ店・老人ホーム等）」の覚え方は何か？	①接道義務（集団規定なので【都市計画区域及び準都市計画区域内】にのみ適用！）：建築物の敷地は、原則として幅員【4m以上】（特定行政庁指定区域は6m以上）の道路に【2m以上】接しなければならない。幅員4m未満の2項道路（みなし道路）に接する場合は、原則として道路の【中心線から水平距離2m】後退した線が道路の境界線とみなされ、セットバック部分には建築物や門・塀を築造できず、建蔽率・容積率の敷地面積にも算入できない。②用途制限の暗記法：（一）保育所・診療所・神社・寺院・公衆浴場は【全13用途地域】で建築可能！（二）幼稚園・小中高校・図書館・老人ホーム・福祉ホームは【工業専用地域以外】なら建築可能；（三）病院・大学・高等専門学校・専修学校は【第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域】では建築不可；（四）住宅・共同住宅・寄宿舎は【工業専用地域】でのみ建築不可。
5	景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）、住宅金融支援機構法（フラット35）、および土地・建物の基礎知識（徒歩分数・1坪の面積・木造とRC造・軟弱地盤）の絶対暗記ルールは何か？	①景品表示法（公正競争規約）：（一）懸賞によらないで提供する景品類の最高額は取引価額の【10分の1または100万円のいずれか低い額】；（二）道路距離は【80mにつき1分】（端数切り上げ）で計算し、団地と駅の距離は【最も近い地点】を起点とする；（三）1坪＝約$3.3\text{ m}^2$、1畳＝【$1.62\text{ m}^2$以上】；（四）新築とは【建築後1年未満かつ居住の用に供されたことがないもの】をいう。②住宅金融支援機構（フラット35）：機構は自ら直接融資を行うのは【災害復興建築物や高齢者向け返済特例】等の直接融資業務のみで、一般的なフラット35は民間金融機関の住宅ローン債権を【買い取る（証券化支援業務）】仕組みである（賃貸住宅の購入にはフラット35は利用できない！）。③土地・建物：山麓の【扇状地】や洪積台地（ローム台地）は地盤が良好で宅地に適するが、【三角州（デルタ）・後背湿地・旧河道・谷底平野・埋立地】は軟弱地盤で液状化や洪水のリスクが高い。
6	土地区画整理法：「仮換地の指定」があった場合の従前の宅地と仮換地の権利関係（使用収益権と処分権の分離）、および「保留地」「建築行為等の制限（76条許可）」のルールは何か？	①仮換地が指定されると、仮換地指定の効力発生日から【換地処分の公告がある日】まで、従前の宅地の所有者は仮換地について【使用または収益】を開始できる（使用収益開始日が別に定められた場合はその日まで仮換地も従前の宅地も両方使えない！）一方、従前の宅地を【売却したり抵当権を設定する処分権】は引き続き【従前の宅地】の上に残る。②換地処分の公告があった日の【翌日】から、換地は従前の宅地とみなされ、施工費用に充てるため定めた【保留地】は施行者が取得し、公共施設の敷地は原則として【市町村】の管理に属する。
7	国土利用計画法：「事後届出制」が必要となる面積要件（市街化2,000㎡・その他都市計画区域5,000㎡・区域外10,000㎡）、届出義務者（権利取得者＝買主）、届出期限（2週間以内）および一団の土地の判定ルールは何か？	①事後届出が必要となる面積要件：（一）市街化区域：【$2,000\text{ m}^2$以上】；（二）市街化区域以外の都市計画区域：【$5,000\text{ m}^2$以上】；（三）都市計画区域外の区域（準都市計画区域を含む！）：【$10,000\text{ m}^2$（1ヘクタール）以上】。②一団の土地の判定（事後届出制）：【権利取得者（買主）が取得する合計面積】で判断する（買主1人が複数の売主から買い集める「買いの一団」は合計面積で届出が必要だが、売主1人が複数の買主に分譲する「売りの一団」は個々の買主の取得面積が基準未満なら事後届出は不要！ ※注視区域・監視区域の事前届出制では当事者双方の届出なので売りの一団も対象）。③事後届出の手続き：土地売買等の契約（対価の授受を伴う所有権・地上権・賃借権の移転設定 ※予約を含み、贈与・相続・法人の合併・交換差金のない等価交換は除外、また当事者の一方が国・地方公共団体の場合や民事調停・農地法3条許可の場合は届出不要！）を締結した日から起算して【2週間以内】に、【権利取得者（買主）】が市町村長を経由して【都道府県知事】に【利用目的および対価の額】等を届け出る（知事は利用目的については勧告できるが、事後届出では【対価の額（価格）については勧告できない】！勧告に従わなくても罰則はなく公表されるのみ）。
8	宅建試験の統計問題（問48）と免除科目（問46〜50）で毎年共通して問われる判断軸は何か？	①問46（住宅金融支援機構）・問47（景品表示法）・問49（土地）・問50（建物）の免除対象4問は過去問の焼き直しが9割を占めるため、登録講習（5問免除）を受けていない一般受験生も絶対に4問中4点満点を取るべきサービス問題である；②問48（統計問題）は「地価公示（住宅地・商業地の前年比推移）」「建築着工統計（新設住宅着工戸数：持家・貸家・分譲住宅の増減）」「法人企業統計（不動産業の売上高・経常利益率）」「宅建業者数（10年以上連続で増加傾向）と土地取引件数」の4指標の直近トレンドを押さえれば1分で即答できる。
9	都市計画法②：「開発許可」が必要となる面積要件（市街化1,000㎡・調整区域面積問わず・非線引3,000㎡・区域外10,000㎡）と、開発許可が【不要】となる例外は何か？	開発行為とは「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う【土地の区画形質の変更】」をいう。面積による許可不要ライン：①市街化区域：【$1,000\text{ m}^2$未満】（三大都市圏の既成市街地等は$500\text{ m}^2$未満）；②市街化調整区域：【面積による例外は一切なし！】（何$ ext{m}^2$でも原則許可必要）；③非線引都市計画区域および準都市計画区域：【$3,000\text{ m}^2$未満】；④都市計画区域及び準都市計画区域外：【1ヘクタール（$10,000\text{ m}^2$）未満】。用途による許可不要例外：①【市街化区域以外の区域】における農林漁業用建築物（畜舎・温室・サイロ等）および農林漁業従事者の住宅のための開発行為（市街化区域内では$1,000\text{ m}^2$以上なら許可が必要！）；②駅舎その他の鉄道施設、図書館、公民館、変電所等の【公益上必要な建築物】（学校・病院・社会福祉施設は平成18年改正で除外され許可が必要となったので超注意！）；③都市計画事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為。
10	行政法②（行政手続法）：「申請に対する処分（審査基準＝法的義務 vs 標準処理期間＝努力義務）」と「不利益処分（処分基準＝努力義務、聴聞 vs 弁明の機会の付与）」の比較はどうなるか？	①申請に対する処分：行政庁は【審査基準】を定めること及び公にしておくことが【法的義務】（定めなければならない）とされているのに対し、【標準処理期間】を定めることは【努力義務】（定めるよう努めなければならない、定めたときは公にしておかなければならない）である。申請が到達したときは【遅滞なく】審査を開始しなければならず、形式上の要件に適合しない申請については速やかに【相当の期間を定めて補正を求め】、または【拒否しなければならない】。②不利益処分：【処分基準】の設定・公表は【努力義務】。許認可の取消しなど重大な不利益処分をするときは口頭審理である【聴聞】（文書閲覧請求権あり、主宰者が聴聞調書・報告書を作成）を行い、それ以外の軽い不利益処分（業務停止命令や改善命令等）をするときは原則として書面審理である【弁明の機会の付与】を行う。
11	国税③（登録免許税）：所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記の課税標準と、住宅用家屋の軽減税率を受けるための要件（床面積50㎡以上・自己居住用・取得後1年以内登記）は何か？	①課税標準：所有権の保存登記や移転登記は【不動産の価額（固定資産税評価額）】であり、実際の売買代金ではない！これに対し、抵当権の設定登記は【債権金額】（根抵当権は【極度額】）が課税標準となる。②納税義務者は登記を受ける者（売買なら売主と買主が連帯して納付義務を負う）であり、納付期限は【登記を受ける時】まで（原則現金納付、税額3万円以下なら印紙納付も可）。③住宅用家屋の軽減税率の適用要件：【個人】が【自己の居住の用】に供する床面積（登記簿面積）【$50\text{ m}^2$以上】の新築住宅または一定の既存住宅について、新築または取得後【1年以内】に登記を受けること（法人や別荘・賃貸用住宅には適用されない！）。
12	農地法：「第3条許可（権利移動）」「第4条許可（自己転用）」「第5条許可（転用目的の権利移動）」の許可権者と、「市街化区域内の農地転用特例（農業委員会への事前届出）」の違いは何か？	※農地とは「耕作の目的に供される土地」をいい、登記簿の地目ではなく【現況（事実状態）】で判断する！①農地法第3条（農地を農地のまま売買・貸借する）：【農業委員会】の許可が必要（相続や遺産分割、包括遺贈、時効取得で取得した場合は許可不要だが、農業委員会への【届出】が必要）。②農地法第4条（自分の農地を自分で宅地等に転用する）：【都道府県知事等】の許可が必要（ただし、自己の農地を2アール＝【$200\text{ m}^2$未満】の農業用施設に転用する場合は許可不要！）。③農地法第5条（農地を宅地等に転用する目的で売買・貸借する）：当事者双方が連署して【都道府県知事等】の許可を受ける。④超重要特例：【市街化区域内】にある農地を転用する場合（4条・5条）は、あらかじめ【農業委員会に届け出る】だけで許可は不要！（注意：3条の農地のままの売買には市街化区域内特例はなく、農業委員会の許可が必須！）。また、3条・5条の許可を受けないでした売買契約は【私法上も無効】となる。
13	地価公示法：公示区域（都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域）、標準地の選定、2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価、および公示価格の効力（指標 vs 規準）はどうなっているか？	①国土交通省の土地鑑定委員会が、公示区域内の標準地について、毎年【1月1日】における単位面積あたりの正常な価格を、【2人以上】の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整して判定し、官報で公示する（書面および図面は関係市町村の事務所で一般の閲覧に供される）。②効力：一般の土地取引を行う者は公示価格を【指標】として取引を行うよう努めなければならず、不動産鑑定士が公示区域内の土地を鑑定評価するとき、および公共事業の用に供する土地の取得価格を算定するときや収用委員会が補償金の額を算定するときは、公示価格を【規準】としなければならない（規準＝強い拘束力あり、指標＝努力義務）。
14	その他の法令上の制限（海岸法・河川法・砂防法・急傾斜地法・森林法・土壌汚染対策法・文化財保護法・景観法）で、許可権者と届出・許可の区別はどうなっているか？	①原則として【都道府県知事の許可】が必要なもの：急傾斜地崩壊危険区域内の制限行為、砂防指定地内の制限行為、地すべり防止区域内の制限行為、地域森林計画対象民有林における開発行為（原則1ha超、太陽光発電は0.5ha超）、宅地造成等工事規制区域内の盛土・切土。②【河川管理者】の許可が必要なもの：河川区域・河川保全区域内の土地掘削や工作物新築。③【届出】で足りるもの（許可不要）：景観計画区域内（景観地区ではない！）での建築物の新築等の届出（景観行政団体の長へ）、生産緑地地区内での通常の管理行為、周知の埋蔵文化財包蔵地における土木工事（工事着手の【60日前】までに文化庁長官へ届出）、土壌汚染対策法における【$3,000\text{ m}^2$以上】（有害物質使用特定施設が設置されている土地は【$900\text{ m}^2$以上】）の土地の形質変更（着手30日前までに知事へ届出）。
15	建築基準法③：「建蔽率（80%地域での防火地域内耐火建築物による100%緩和・角地緩和）」と「容積率（前面道路幅員が12m未満の場合の制限係数：住居系4/10 vs その他6/10）」の計算方法は何か？	①建蔽率の緩和（各10%加算、両方満たせば＋20%）：（一）建蔽率の限度が80%とされている地域外で、かつ【防火地域内にある耐火建築物等】（または準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物等）；（二）特定行政庁が指定する【角地】にある建築物。さらに、「建蔽率の限度が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等」および「巡査派出所・公衆便所・公園内の建築物」は建蔽率制限が適用されず【100%（無制限）】となる！②容積率の前面道路制限：前面道路（2以上ある場合は【最も広い道路】！）の幅員が【12m未満】である場合、「都市計画で定められた指定容積率」と「前面道路の幅員（m）×法定乗数（住居系用途地域は【10分の4】、住居系以外の用途地域は【10分の6】）」の【いずれか小さい（厳しい）方】が上限となる。なお、敷地が2以上の用途地域にわたる場合は、建蔽率・容積率ともに各地域の面積に応じた【加重平均（按分計算）】で求め、防火地域・準防火地域にわたる場合は【最も厳しい地域】の規制が建物全体に適用される！
16	社労士・人事労務の基礎②（労働基準法）：「解雇制限期間（産前産後・業務上傷病の休業期間とその後30日間）」「解雇予告（30日前または30日分以上の平均賃金）」「年次有給休暇（6か月継続勤務・8割以上出勤で10日・年5日時季指定義務）」のルールは何か？	①解雇制限：業務上負傷しまたは疾病にかかり療養のため休業する期間及びその後【30日間】、ならびに産前（6週間・多胎妊娠は14週間）産後（8週間、うち産後6週間は本人請求でも就業禁止の絶対的就業制限！）の女性が休業する期間及びその後【30日間】は解雇してはならない（ただし療養開始後3年経過日に打切補償［平均賃金の1,200日分］を支払う場合、または天災事変その他やむを得ない事由で事業継続が不可能となり労基署長の認定を受けた場合は例外）。②解雇予告：少なくとも【30日前】に予告するか、または【30日分以上の平均賃金（解雇予告手当）】を支払わなければならない（例：20日前に予告した場合は残り10日分の平均賃金を支払えばよい）。③年次有給休暇：雇入れの日から【6か月間】継続勤務し全労働日の【8割以上】出勤した労働者に【10労働日】付与（以降勤続年数に応じ最大年20日、時効は2年）。使用者は年【10日以上】の有給休暇が付与される労働者に対し、毎年【5日】について時季を指定して取得させる義務がある。
17	行政書士・公務員試験の基礎（憲法・行政法①）：「行政行為（処分）の公定力・不可争力・不可変更力・自力執行力」と「行政行為の取消し（職権取消し）と撤回」の違いは何か？	①公定力：行政行為が違法であっても、重大かつ明白な瑕疵により無効である場合を除き、権限ある機関によって取り消されるまでは有効なものとして扱われる効力；②不可争力（形式的確定力）：不服申立期間や出訴期間が経過すると、国民の側からその効力を争えなくなる効力（行政庁自らが職権で取り消すことは妨げられない！）；③不可変更力（実質的確定力）：裁決や決定など準司法的手続を経た行政行為について、処分をした行政庁自身も変更できなくなる効力。④取消しと撤回：【取消し】は処分成立当初から存在した瑕疵を理由に遡及的に効力を失わせる行為；【撤回】は適法に成立した処分について、その後の事情変更や義務違反（例：飲食店の営業許可後に食中毒を起こした、運転免許取得後に交通違反を重ねた等）を理由に将来に向かって効力を失わせる行為。
18	地方税②（固定資産税）：課税主体（市町村）、納税義務者（1月1日現在の登記簿・補充課税台帳上の所有者）、住宅用地の課税標準の特例（200㎡以下6分の1・200㎡超3分の1）、および新築住宅の税額2分の1減額措置は何か？	①固定資産税は【市町村】（東京23区は都）が、毎年【1月1日（賦課期日）】現在の固定資産の所有者に課す税金（年の途中で売買されてもその年度分の納税義務者は1月1日現在の売主のままである！また、質権または100年より長い存続期間の地上権が設定されている土地は質権者・地上権者が納税義務者となる）。標準税率は【1.4%】。②住宅用地の課税標準の特例：住宅1戸につき【$200\text{ m}^2$以下の部分（小規模住宅用地）】は課税標準となる価格の【6分の1】、【$200\text{ m}^2$を超える部分（一般住宅用地）】は家屋の床面積の10倍まで価格の【3分の1】とする。③新築住宅の税額軽減：床面積【$50\text{ m}^2$以上$280\text{ m}^2$以下】（貸家住宅は$40\text{ m}^2$以上$280\text{ m}^2$以下）の新築住宅については、【$120\text{ m}^2$までの居住用部分】に限り、新たに課されることとなった年度から【3年度分】（3階建以上の中高層耐火建築物および長期優良住宅は【5年度分】、両方満たせば7年度分）、税額が【2分の1】に減額される。
19	国税②（所得税：居住用財産の譲渡所得の特例）：「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例（所有期間10年超）」「特定の居住用財産の買換え特例」の適用要件と併用可否はどうなっているか？	※譲渡所得の所有期間はすべて【譲渡した年の1月1日現在】で判定する（短期譲渡所得＝5年以下、長期譲渡所得＝5年超）！①居住用財産の3,000万円特別控除：【所有期間の長短を問わず】適用でき、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、配偶者や直系血族等の特別関係者への譲渡でないこと、前年・前々年にこの特例や買換え特例等を受けていないことが要件。②居住用財産の軽減税率の特例：譲渡した年の1月1日における所有期間が【10年を超える】居住用財産について、課税長期譲渡所得金額【6,000万円以下の部分】は所得税10%（＋復興特別所得税・住民税4%＝計14.21%）に軽減される。重要：【3,000万円特別控除と10年超の軽減税率の特例は重複適用（併用）できる！】が、【買換え特例】とは選択適用であり併用できない（また、住宅ローン控除とも原則併用できない！）。
20	宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）：「宅地造成等工事規制区域」および「特定盛土等規制区域」の指定権者と、知事等の許可が必要となる工事規模（切土2m・盛土1m・面積500㎡等）は何か？	指定権者は【都道府県知事】（指定都市・中核市・特別区の長を含む）。宅地造成等工事規制区域内で【工事主】が知事の許可を受けなければならない工事規模：①盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが【1mを超える】崖を生ずることとなるもの；②切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが【2mを超える】崖を生ずることとなるもの；③盛土と切土を同時にする場合、盛土部分が1m以下でも切土と合わせて高さが【2mを超える】崖を生ずることとなるもの；④上記①〜③に該当しなくても、盛土で高さが【2mを超える】もの（崖を生じない平らな盛土）；⑤上記①〜④に該当しなくても、盛土または切土をする土地の面積が【$500\text{ m}^2$を超える】もの（一時的な土石の堆積も一定規模超で許可対象）。なお、都市計画法の【開発許可】を受けた工事は、盛土規制法の許可を受けたものとみなされる（みなし許可）！
21	国税①（印紙税・登録免許税）：不動産売買契約書・建設工事請負契約書・土地賃貸借契約書・建物賃貸借契約書の印紙税課否判定と、国・地方公共団体との契約における印紙税の扱いはどうなるか？	①印紙税の課否判定：不動産売買契約書、土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書、建設工事請負契約書、領収書（営業に関しない個人の自宅売却代金の領収書は非課税！営業に関するものは税抜5万円未満非課税）は課税文書であるが、【建物の賃貸借契約書】および【媒介契約書】【抵当権設定契約書】は印紙税が【課されない（不課税）】！②交換契約書：双方の金額が記載されていれば【高い方の金額】、交換差金のみ記載されていれば【交換差金】を記載金額とする。③贈与契約書（無償譲渡）：記載金額のない不動産譲渡契約書として一律【200円】が課税される。④国・地方公共団体と民間企業が契約書を2通作成して1通ずつ保存する場合、国等が作成した1通（民間企業が受け取って保存する方）は【非課税】となり、民間企業が作成して国等に交付する1通は【課税】される！過怠税は原則として納付しなかった印紙税額の【3倍】（自主的な不消印の申出等は1.1倍）。
22	行政法④（国家賠償法と損失補償）：国家賠償法第1条（公権力の行使・代位責任・過失責任・求償権）と第2条（公の営造物の設置管理の瑕疵・無過失責任）の違いは何か？	①国家賠償法第1条：国または公共団体の公権力の行使に当たる公務員が、その職務を行うについて、【故意または過失】によって【違法】に他人に損害を加えたときは、国または公共団体がこれを賠償する責めに任ずる（被害者は公務員個人に対しては直接損害賠償請求できない！公務員に【故意または重大な過失】があったときは、国または公共団体はその公務員に対して【求償権】を有する）。②国家賠償法第2条：道路、河川その他の公の営造物の設置または管理に瑕疵（通常有すべき安全性を欠いている状態）があったために他人に損害を生じたときは、国または公共団体は【無過失責任】（過失がなくても免責されない！）を負う。なお、国家賠償法は外国人被害者については【相互保証主義】（被害者の本国で日本人が同等の保護を受けられる場合に限り適用）をとっている。
23	社会保険労務士（社労士）・人事労務の基礎①（労働基準法）：法定労働時間（1日8時間・週40時間）、休憩時間（6時間超45分・8時間超1時間）、36協定、および割増賃金率（時間外25%・月60時間超50%・休日35%・深夜25%）はどうなっているか？	①法定労働時間：原則として1日【8時間】、1週【40時間】（常時10人未満の商業・映画演劇業・保健衛生業・接客娯楽業という特例事業場は1週【44時間】）。②休憩時間：労働時間が【6時間を超える】場合は少なくとも【45分】、【8時間を超える】場合は少なくとも【1時間】の休憩時間を労働時間の途中に一斉に与え、自由に利用させなければならない（6時間ちょうどなら休憩0分でも適法！）。③割増賃金率：（一）法定時間外労働：【25%以上】（ただし1か月【60時間を超える】時間外労働については、中小企業も含めすべて【50%以上】！）；（二）法定休日労働：【35%以上】（休日労働には月60時間超の50%割増は適用されないが、深夜に及べば35%＋25%＝60%以上となる）；（三）深夜労働（午後10時〜午前5時）：【25%以上】（時間外＋深夜なら25%＋25%＝50%以上）。
24	建物の構造基礎知識：「木造（軸組工法＝在来工法 vs 枠組壁工法＝ツーバイフォー）」「鉄骨造（S造）」「鉄筋コンクリート造（RC造）」「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の特徴は何か？	①木造軸組工法（在来工法）：柱・梁・筋かい（引張力と圧縮力に抵抗する斜材）の骨組みで支える工法で、仕口・継手には金物補強を行い、地面から【1m以内】の部分には防腐・防蟻措置を講ずる。②枠組壁工法（ツーバイフォー工法）：床版と壁パネルの6面体で支える耐震・耐火・気密性に優れた工法。③鉄筋コンクリート造（RC造）：引張力に強い【鉄筋】と、圧縮力に強くアルカリ性で鉄筋の錆を防ぐ【コンクリート】を一体化した構造。④ラーメン構造（柱と梁を剛接合した骨組み構造）と壁式構造（柱や梁を設けず壁と床スラブで支える中低層マンション向き構造）。
25	建築基準法⑤：「防火地域」と「準防火地域」において耐火建築物または準耐火建築物としなければならない建築物の階数・延べ面積基準、および看板（屋上・高さ3m超）の防火措置はどうなっているか？	①防火地域内：【地階を含む階数が3以上】または延べ面積が【$100\text{ m}^2$を超える】建築物は、原則として【耐火建築物】（またはこれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物）としなければならない（ただし、延べ面積$50\text{ m}^2$以内の平屋建の附属建築物で外壁・軒裏が防火構造のもの、高さ2mを超える門・塀で不燃材料で造られたもの等は除外）。②準防火地域内：【地階を除く階数が4以上】または延べ面積が【$1,500\text{ m}^2$を超える】建築物は【耐火建築物】とし、延べ面積$500\text{ m}^2$超〜$1,500\text{ m}^2$以下または地階を除く階数が3の建築物は耐火建築物または準耐火建築物等としなければならない。③【防火地域内】にある看板・広告塔で、【建築物の屋上に設けるもの】または【高さ3mを超えるもの】は、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない（準防火地域にはこの看板規制はない！）。
26	地方税①（不動産取得税）：課税主体（都道府県）、免税点、新築住宅（床面積50㎡〜240㎡）の課税標準からの1,200万円控除、および相続・法人合併による非課税ルールは何か？	①不動産取得税は【都道府県】が、不動産の取得に対しその不動産所在地の都道府県において、取得者に1回限り課す税金（登記の有無や有償・無償を問わないため【贈与や交換でも課税】されるが、【相続（相続人に対する特定遺贈・包括遺贈を含む）・法人の合併・共有物の持分に応じた分割】による取得は【非課税】！ ※相続人以外の第三者への特定遺贈は課税される）。②課税標準は【固定資産税課税台帳に登録された価格】（住宅用土地および住宅は令和9年3月31日まで価格の【2分の1】に軽減、標準税率も本則4%が【3%】に軽減）。③住宅の課税標準の特例：床面積【$50\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下】（戸建以外の賃貸アパート等は1区画【$40\text{ m}^2$以上$240\text{ m}^2$以下】）の新築住宅（および新耐震基準に適合する個人の自己居住用既存住宅）を取得した場合、価格から【1,200万円】（長期優良住宅は1,300万円）が控除される。④免税点：課税標準となるべき額が、土地【10万円未満】、家屋の新築・増改築【23万円未満】、売買等の承継取得【12万円未満】の場合は課税されない。
27	都市計画法③：開発許可申請における「公共施設管理者の同意・協議（32条）」と、工事完了公告【前】および公告【後】の建築制限（37条・42条・43条）はどうなっているか？	①開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある既存の公共施設の管理者の【同意】を得、かつ新たに設置される公共施設を管理することとなる者（原則として市町村）と【協議】しなければならない。②工事完了公告【前】の建築制限：原則として一切の建築物・特定工作物を建築・建設できないが、例外として（一）当該開発行為に関する工事用の仮設建築物、（二）【都道府県知事が支障がないと認めたとき】、（三）開発行為に同意していない土地所有者等がその権利の行使として建築するときは建築できる。③工事完了公告【後】の制限（予定建築物以外の建築禁止）：用途地域が定められていない開発区域内では知事の許可があれば予定建築物以外も建築可能だが、用途地域が定められている場合は用途地域制限に従う。
28	建築基準法⑥：単体規定における「居室の採光（住宅1/7以上）と換気（1/20以上）」「非常用エレベーター（高さ31m超）」「避雷設備（高さ20m超）」「建築協定（全員合意 vs 一人協定）」の基準は何か？	①採光・換気：住宅の居室には採光のため床面積の【7分の1以上】、換気のため床面積の【20分の1以上】の窓その他の開口部を設けなければならない（換気設備があれば1/20未満でも可）。②高さが【20mを超える】建築物には有効に【避雷設備】を設けなければならず、高さが【31mを超える】建築物には原則として【非常用の昇降機（エレベーター）】を設けなければならない。③建築協定：市町村の条例がある区域内で、土地の所有者および借地権者の【全員の合意】によって締結し特定行政庁の認可を受ける（認可の公告があった日以後に新たに土地所有者等となった者にも効力が及ぶ！）。また、分譲前の1人の土地所有者が単独で定める「一人協定」は、認可の日から【3年以内】に2人以上の土地所有者等が存在することになった時から通常の建築協定としての効力を発する。
29	行政法③（行政不服審査法と行政事件訴訟法）：審査請求期間（主観3か月・客観1年）と取消訴訟の出訴期間（主観6か月・客観1年）、および「執行不停止の原則」と「事情裁決・事情判決」のルールは何か？	①不服申立期間と出訴期間：行政不服審査法の【審査請求】（違法だけでなく【不当】な処分も審査対象！）は、処分があったことを知った日の翌日から起算して【3か月】以内（処分があった日の翌日から1年以内）；行政事件訴訟法の【取消訴訟】（【違法】な処分のみ対象）は、処分または裁決があったことを知った日から【6か月】以内（処分または裁決の日から1年以内）。②自由選択主義の原則：法律に「審査請求に対する裁決を経た後でなければ処分の取消しの訴えを提起することができない（審査請求前置主義）」旨の特別の定めがない限り、直ちに取消訴訟を提起できる。③事情裁決・事情判決：処分が違法（審査請求では違法または不当）であっても、これを取り消すことにより公の利益に著しい障害を生ずる場合において、原告（審査請求人）の受ける損害の程度等を考慮してもなお処分を取り消すことが公共の福祉に適合しないと認めるときは、主文で【処分が違法（または不当）であることを宣言】したうえで、請求を【棄却】することができる。
30	不動産鑑定評価基準における「4つの価格（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）」と「3つの鑑定評価手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）」の特徴は何か？	①4つの価格：（一）【正常価格】（合理的市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格＝原則）；（二）【限定価格】（借地権者が底地を買い取る場合や隣接地の併合など、市場が相対的に限定される場合の価格）；（三）【特定価格】（資産流動化法や民事再生法・会社更生法に基づく評価など、法令等による社会的要請を背景とする価格）；（四）【特殊価格】（文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物など、市場性を有しない不動産についてその利用現況等を前提とした価格）。②3手法：（一）【原価法】（再調達原価を求めて【減価修正】を行って積算価格を求める；既成市街地の土地のみの評価には不向きだが造成直後の埋立地等には有効）；（二）【取引事例比較法】（事情補正・時点修正・地域要因および個別的要因の比較を行って比準価格を求める）；（三）【収益還元法】（直接還元法またはDCF法により収益価格を求める）。
31	都市計画法①：「都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域・非線引区域）」と「準都市計画区域」の定義、および13種類の「用途地域」で必ず用途地域を定める区域はどこか？	①市街化区域：すでに市街地を形成している区域およびおおむね【10年以内】に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（【少なくとも用途地域を定める】とともに、道路・公園・下水道という3つの都市施設を必ず定める！）；②市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域（【原則として用途地域を定めない】）；③準都市計画区域：都市計画区域外のインターチェンジ周辺等で乱開発を防ぐため都道府県が指定する区域（用途地域や特定用途制限地域等は定められるが、【区域区分（線引き）や市街地開発事業、高度利用地区は定められない！】）。
32	建築基準法①：「建築確認」が必要となる建築物（2025年4月施行の4号特例縮小＝新2号・新3号建築物）と、確認済証の交付期限、中間検査・完了検査の期間はいつか？	①特殊建築物（その用途に供する部分の床面積の合計が【$200\text{ m}^2$を超える】もの ※事務所や戸建住宅は特殊建築物ではない！）、または法改正（2025年4月施行）により「新2号建築物（木造・非木造を問わず【2階建て以上】または延べ面積【$200\text{ m}^2$超】の建築物）」を新築・増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合は、場所を問わず（都市計画区域外でも！）建築確認が必要。一方、平屋かつ延べ面積$200\text{ m}^2$以下の「新3号建築物」は、【都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内】で【新築・増築・改築・移転】（床面積$10\text{ m}^2$以内の増改築移転を除く）をする場合に限り建築確認が必要（大規模修繕・模様替は確認不要！）。②用途変更：類似の用途相互間を除き、確認が必要な特殊建築物（$200\text{ m}^2$超）への用途変更には建築確認が必要。③工事完了の日から【4日以内】に完了検査の申請が到達するようにしなければならない。