[부동산학개론] 부동산 가격공시에 관한 법률상 공시제도(표준지·개별공시지가, 표준·개별주택가격, 공동주택가격)의 결정·공시 주체와 불복 절차로 옳은 것은?

표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격은 국토교통부장관이 결정·공시하고, 개별공시지가·개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정·공시하며, 공시일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다 — 과세표준 산정 등 개별 행정목적에는 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격이 직접 활용되며, 표준지공시지가는 수용보상금 산정 및 개별공시지가 산정의 기준이 된다.

[부동산학개론] 지대이론 및 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

알론소의 입찰지대이론은 튀넨의 고립국 이론을 도시 공간에 확장하여, 도심에 가까울수록 교통비가 절감되므로 가장 높은 입찰지대를 제시하는 업종이 도심에 입지한다고 본다 — 버제스의 동심원이론은 중심업무지구·천이지대·근로자주택지대·고급주택지대·통근자지대 순으로 동심원 확장을 설명하며, 부채꼴 확장은 호이트의 선형이론이다.

[부동산학개론] 주택저당증권(MBS)의 4가지 유형(MPTS, MBB, MPTB, CMO) 중 발행기관이 초과담보를 제공하고 모든 권리(조기상환 위험·채무불이행 위험·모기지 소유권)를 보유하는 채권형 증권은?

주택저당채권담보부채권(MBB) — 이체증권(MPTS)은 지분형 증권으로 모든 위험과 소유권이 투자자에게 이전되며, 다계층저당채권(CMO)은 트렌치(계층)별로 만기와 조기상환 위험을 차등화한 혼합형 증권이다.

[부동산학개론] 수익환원법에서 순영업소득(NOI)이 연 6,000만 원이고, 환원이율 산정 시 물리적 투자결합법(자기자본비율 40%, 지분배당률 8%, 타인자본비율 60%, 저당상수 0.06)을 적용할 경우 대상부동산의 수익가액은?

8억 8,235만 원 (환원이율 R = 0.4 × 0.08 + 0.6 × 0.06 = 6.8%) — 물리적·금융적 투자결합법에 따른 종합환원이율 R = (자기자본비율 × 지분배당률) + (대부비율 × 저당상수) = 3.2% + 3.6% = 6.8%이다.

[부동산학개론] 에제키엘의 거미집 모형에서 부동산 시장이 충격 이후 시간의 경과에 따라 균형점으로 '수렴(안정적 균형)'하기 위한 조건은?

수요의 가격탄력성(절댓값)이 공급의 가격탄력성보다 커야 한다(즉, 공급곡선의 기울기 절댓값이 수요곡선의 기울기 절댓값보다 커야 한다) — 상업용·공업용 부동산은 주거용에 비해 착공부터 완공까지의 공급 시차가 길고 비탄력적이어서 거미집 현상이 더 뚜렷하게 나타난다.

[계약법] 쌍무계약의 효력인 '동시이행의 항변권(민법 제536조)'과 '위험부담(제537조·제538조)'에 관한 설명으로 옳은 것은?

동시이행의 항변권이 붙은 채권은 상대방이 이행 또는 이행제공을 하기 전까지는 이행기를 도과하더라도 이행지체 책임을 지지 않으며, 그 채권을 자동채권으로 하여 상계하지 못한다 — 우리 민법 제537조는 위험부담에 관하여 '채무자주의'를 원칙으로 하므로 쌍방 귀책사유 없이 목적물이 멸실되면 매도인은 대금을 청구하지 못하나, 채권자(매수인)의 귀책사유나 수령지체 중 멸실 시에는 채권자주의(제538조)로 전환된다.

[민법총칙] 민법 제104조(불공정한 법률행위, 폭리행위)의 성립 요건과 법적 효과에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?

객관적 요건(급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형)과 주관적 요건(피해자의 궁박·경솔·무경험 및 폭리자의 악의·이용의사)이 모두 충족되어야 하며, 무효행위의 전환 법리가 적용될 수 있다 — 불공정한 법률행위는 절대적 무효로서 추인에 의해 유효로 될 수 없으나, 매매대금을 적정 금액으로 감액·조정하는 무효행위의 전환(민법 제138조)은 인정된다.

[물권법] 공동소유 중 '공유(제262조~제268조)'의 관리·보존·처분행위와 대법원 판례의 법리로 옳은 것은?

제3자가 공유물을 불법점유하는 경우 소수지분권자는 보존행위로서 공유물 전부의 인도를 청구할 수 있으나, 다른 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유하는 경우에는 인도를 청구할 수 없고 방해배제(지분권 확인 등)와 자기 지분 비율의 부당이득반환만 청구할 수 있다 — 2020년 대법원 전원합의체 판결에 따라 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 인도(명도)를 청구하는 것은 허용되지 않는다.

[부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 감정평가의 기본 원칙과 3방식 6방법(원가방식·비교방식·수익방식)의 연결로 옳은 것은?

원가방식(원가법·적산법)은 비용성의 원리에, 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법)은 시장성의 원리에, 수익방식(수익환원법·수익분석법)은 수익성의 원리에 각각 기초한다 — 감정평가의 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하며, 원가법의 적산가액은 재조달원가에서 감가누계액을 공제(차감)하여 산정한다.

[물권법] 담보물권인 '유치권(민법 제320조)'의 성립 요건(견련관계)과 효력에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은?

수급인의 공사대금채권과 임차인의 필요비·유익비상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로서 유치권이 성립하나, 임차인의 보증금반환청구권이나 권리금반환청구권, 매수인의 부속물매수대금채권에는 유치권이 성립하지 않는다 — 유치권에는 우선변제권과 물상대위권이 없으나 사실상 우선변제적 효력(인도거절권)이 있으며, 압류의 처분금지효(경매개시결정 기입등기) 이후 점유를 취득한 자는 매수인에게 대항할 수 없다.

[부동산학개론] 부동산 투자분석의 할인현금수지법(DCF)에서 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR), 수익성지수(PI)의 투자 채택 기준과 상호 관계는?

독립적 투자안에서는 순현재가치(NPV) ≥ 0, 수익성지수(PI) ≥ 1, 내부수익률(IRR) ≥ 요구수익률일 때 채택하며, 상호배타적 투자안에서는 가치 가산원리가 성립하는 순현재가치(NPV)법을 우선한다 — 순현재가치(NPV)가 0일 때 수익성지수(PI)는 1.0이 되고 내부수익률(IRR)은 요구수익률과 정확히 일치한다.

[부동산학개론] 토지의 자연적 특성 중 '부증성(비생산성)'으로부터 파생되는 부동산 경제 현상으로 가장 옳은 것은?

물리적 공급곡선이 수직선(완전비탄력적)이 되며, 토지 부족 문제의 근원이 되어 집약적 이용과 최유효이용의 근거가 된다 — 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 불가능하나 용도 전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 우상향 곡선으로 나타난다.

[계약법] 민법상 임대차(제618조~제654조)에서 임차인의 '비용상환청구권', '부속물매수청구권(제646조)', '지상물매수청구권(제643조)'의 비교로 옳은 것은?

지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 편면적 강행규정이자 형성권이지만, 비용상환청구권은 임의규정이므로 '원상복구 약정' 등으로 미리 포기하는 특약이 유효하다 — 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있고 유익비는 임대차 종료 시 청구하며, 두 청구권 모두 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다(제654조·제617조).

한국산업인력공단(큐넷)이 시행하는 공인중개사 자격시험(제1차·제2차 시험)의 과목별 문항 수, 시험 시간 및 합격 기준은 무엇인가?

제1차(2과목·100분)와 제2차(3과목) 모두 과목당 40문항(객관식 5지선다)이며, 매 과목 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점 시 합격한다 — 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 공인중개사법 시행령에 따라 무효로 한다.

[물권법] 민법 제186조(법률행위로 인한 부동산물권변동)와 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)의 구별에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?

상속·공용징수·형성판결(공유물분할판결)·경매(매각대금 완납 시)는 등기 없이 물권이 변동되나, 이행판결(소유권이전등기절차 이행판결)이나 조정조서는 등기를 해야 물권이 변동된다 — 판례는 물권행위의 유인성을 취하므로 매매계약이 해제·무효·취소되면 말소등기 없이도 소유권이 매도인에게 당연 복귀하며, 점유취득시효는 민법 제245조 제1항 명문 규정에 따라 등기하여야 소유권을 취득한다.

[부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 감정평가방법의 연결로 옳지 않은 것은?

건물 — 거래사례비교법 (주된 방법) — 건물의 주된 감정평가방법은 '원가법'이며, 과수원은 거래사례비교법, 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가하되 일괄평가는 거래사례비교법을 적용한다.

[계약법] 계약의 법정해제(민법 제544조~제553조)의 요건과 효과 및 보호받는 제3자의 범위에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?

계약해제의 소급효에도 불구하고 권리를 해하지 못하는 제3자(제548조 제1항 단서)란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 — 계약해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않으며(제551조), 채무자의 명백한 이행거절 시에는 최고나 자기 채무의 이행제공 없이도 즉시 해제할 수 있다.

[물권법] 부동산에 관한 '중간생략등기' 및 '등기의 추정력'에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은?

토지거래허가구역이 아닌 일반 지역에서 마쳐진 중간생략등기는 단속규정 위반에 불과하여 실체관계에 부합하면 유효하나, 토지거래허가구역 내 중간생략등기는 강행규정 위반으로 절대적 무효이다 — 3자 간 중간생략등기 합의가 없다면 최종 매수인은 최초 매도인을 상대로 채권자대위권에 기하여 중간자에게 이전등기할 것을 청구할 수 있을 뿐 직접 청구는 불가하다.

[부동산학개론] 총투자액 10억 원(자기자본 4억 원, 저당차입금 6억 원)인 수익형 부동산의 순영업소득(NOI)이 연 8,000만 원, 연간 부채서비스액(원리금상환액)이 5,000만 원일 때, 대부비율(LTV), 부채감당률(DCR), 세전현금흐름승수(자기자본수익률의 역수)는?

대부비율(LTV) = 60%, 부채감당률(DCR) = 1.6, 세전현금흐름승수 = 13.33(세전 지분배당률 7.5%) — 부채감당률(DCR = 순영업소득 ÷ 부채서비스액)이 1.6으로 1.0보다 크므로 순영업소득으로 원리금을 상환하고도 3,000만 원의 세전현금흐름(BTCF)이 남는다.

[민법총칙] 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 대법원 판례상 '부동산 이중매매'의 법적 효력에 관한 설명으로 옳은 것은?

제2매수인이 매도인의 배임행위를 단순히 알았다는 것(악의)만으로는 부족하고, 배임행위를 유인·교사하거나 적극 가담한 경우에 한하여 제2매매가 제103조 위반으로 절대적 무효가 된다 — 제103조 위반은 절대적 무효이므로 선의의 제3자(전득자)에게도 무효로 대항할 수 있으며, 제1매수인은 채권자대위권에 기하여서만 말소등기를 청구할 수 있다.

[부동산학개론] 부동산투자회사법상 부동산투자회사(REITs: 리츠)와 프로젝트 파이낸싱(PF)의 법적·경제적 특징으로 옳은 것은?

프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 개발사업에서 발생할 장래의 현금흐름과 사업자산을 담보로 자금을 조달하는 비소구(또는 제한적 소구) 금융기법이며, 에스크로(위탁관리계좌)를 통해 자금을 통제한다 — 자기관리 리츠는 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 실체형 회사이며, 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 자산관리회사(AMC)에 업무를 위탁하는 명목회사이다.

[민사특별법] 상가건물 임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법의 핵심 규정 및 판례로 옳은 것은?

상가건물 임차인의 전체 계약갱신요구권 행사기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 인정되며(3기 차임연체 시 거절 가능), 이 조항은 환산보증금 초과 상가임대차에도 동일하게 적용된다 — 가등기담보법은 소비대차(차용금)에 기한 담보가등기 중 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자 합산을 초과하는 경우에만 적용되며 청산기간은 통지 도달 후 2개월이다. 집합건물 재건축 결의 요건은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이다.

[부동산학개론] 오피스텔 임대료가 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 15% 감소하고, 소형 아파트 매매가격이 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 5% 증가한다면, 수요의 가격탄력성(절댓값)과 두 재화의 관계는?

수요의 가격탄력성은 1.5(탄력적)이고, 교차탄력성은 +0.5이므로 소형 아파트와 오피스텔은 대체재 관계이다 — 가격탄력성이 1보다 크므로 탄력적 수요에 해당하며 임대인의 임대료 인상 시 임대수입은 오히려 감소한다.

[부동산학개론] 주택담보대출 상환 방식(원금균등·원리금균등·체증식)의 기간별 원리금 흐름 비교로 옳은 것은?

대출 초기 첫 회차 원리금 상환액은 원금균등상환 방식이 가장 크고, 원리금균등상환 방식, 체증식(점증식) 상환 방식 순으로 작아진다 — 원금 회수 속도가 가장 빠른 원금균등상환 방식이 중도상환 시 잔액이 가장 적고 총이자 부담도 가장 적다.

[물권법] 민법상 점유자와 회복자의 관계(제201조~제203조: 과실취득권, 멸실·훼손 책임, 비용상환청구권)에 관한 설명으로 옳은 것은?

선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하며, 점유자의 비용상환청구권(필요비·유익비)은 선의·악의 및 자주·타주점유를 불문하고 점유물을 반환할 때 행사할 수 있다 — 선의의 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못하며(제203조 제1항 단서), 멸실·훼손 시 현존이익 한도 배상 특례는 '선의의 자주점유자'에게만 인정된다.

[부동산학개론] 준공 후 5년이 경과한 건물의 기준시점 현재 재조달원가가 5억 원, 경제적 내용연수가 50년, 내용연수 만료 시 잔존가치율이 10%일 때, 정액법(균등상각법)에 의한 매년 감가액과 기준시점 현재 복성가격(적산가액)은?

매년 감가액은 900만 원이고, 5년 경과 시점의 복성가격(적산가액)은 4억 5,500만 원이다 — 감가총액 = 5억 원 × (1 - 0.10) = 4억 5,000만 원이며, 이를 경제적 내용연수 50년으로 나누면 연간 감가액은 900만 원이다.

[물권법] 민법 제366조의 '법정지상권'과 판례상 '관습법상 법정지상권'의 성립 요건 및 법리에 관한 설명으로 옳은 것은?

제366조 법정지상권이 성립하려면 '저당권 설정 당시'에 토지와 그 지상 건물이 존재하고 동일인 소유여야 하며, 나대지에 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다 — 민법 제366조는 건물 철거로 인한 사회적·경제적 손실을 막기 위한 강행규정이므로 당사자 특약으로 배제할 수 없으며, 저당권 설정 당시 미등기·무허가 건물이라도 독립된 건물 요건을 갖추면 성립한다.

[부동산학개론] 상권분석 모형 중 레일리의 소매인력법칙과 허프의 확률모형에 관한 계산 및 설명으로 옳은 것은?

레일리 모형에서 A도시(인구 4만 명, 거리 5km)와 B도시(인구 16만 명, 거리 10km) 사이에 위치한 중간 마을로부터 두 도시가 끌어당기는 유인력 비율은 1 대 1로 동일하다 — A도시 유인력 비례값은 40,000/(5×5) = 1,600이고 B도시 유인력 비례값은 160,000/(10×10) = 1,600이므로 두 도시의 상권 흡인력은 정확히 같다.

[민사특별법] 주택임대차보호법상 대항력(제3조), 우선변제권(제3조의2), 최우선변제권(제8조), 계약갱신요구권(제6조의3)에 관한 설명으로 옳은 것은?

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하고, 여기에 확정일자를 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 생기며, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있어 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 — 소액임차인의 최우선변제권은 경매신청 등기 전에 대항요건(인도+주민등록)을 갖추어야 하며 주택가액(대지 포함)의 2분의 1 범위 내에서 일정액을 최우선변제받는다.

[물권법] 저당권의 효력 범위(민법 제358조: 부합물·종물), 피담보채권의 범위(제360조), 제3취득자의 지위(제364조)에 관한 설명으로 옳은 것은?

저당권의 실행으로 경매를 신청할 때 일반 저당권의 지연배상(지연이자)은 원본의 이행기일 경과 후 1년분에 한하여 우선변제권이 있으나, 근저당권의 경우에는 채권최고액 범위 내라면 1년분으로 제한되지 않는다 — 저당권의 효력은 설정 전후를 불문하고 부합물과 종물에 미치며, 제3취득자나 물상보증인은 근저당권의 경우 채권최고액만 변제하면 저당권 말소를 청구할 수 있다(채무자 본인은 채무 전액 변제 필요).

[민법총칙] 비진의표시(제107조), 통정허위표시(제108조), 착오(제109조), 사기·강박(제110조)의 비교 설명으로 옳은 것은?

비진의표시는 원칙적 유효(상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 무효), 통정허위표시는 당사자 간 무효, 착오와 사기·강박은 취소사유이나, 네 경우 모두 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다 — 통정허위표시에서 제3자의 선의는 추정되며 무과실은 요건이 아니다. 또한 동기의 착오는 동기가 표시되거나 상대방에 의해 유발된 경우에만 취소할 수 있다.

[민법총칙] 무권대리(민법 제130조~제136조)에서 본인의 추인·추인거절, 상대방의 최고·철회권 및 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?

무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 무권대리인은 신의성실의 원칙(금반언)상 본인의 지위에서 추인을 거절하여 등기 말소를 청구할 수 없다 — 최고권(제131조)은 선의·악의 상대방 모두 행사할 수 있으나, 철회권(제134조)은 대리권 없음을 몰랐던 '선의의 상대방'만 본인의 추인 전까지 행사할 수 있다.

공인중개사 제1차 시험 — 부동산학개론(수요·공급·투자·금융·감정평가) 및 민법·민사특별법(물권·계약·주임법·상임법)

한국산업인력공단 시행 공인중개사 제1차 시험(부동산학개론 40문항·민법 및 민사특별법 40문항) 완벽 대비 세트입니다. 부동산 수요·공급 탄력성, 거미집 모형, 입찰지대·상권분석 모형, 투자이론(NPV·IRR·DCR·LTV), 부동산금융(MBS·PF·REITs), 감정평가 3방식 및 가격공시제도와 민법총칙(제103조·제104조·의사표시·무권대리), 물권법(등기·공유·법정지상권·유치권·저당권), 계약법(동시이행·위험부담·해제·임대차), 민사특별법(주택·상가임대차보호법·집합건물법·가등기담보법·부동산실명법) 핵심 기출 법리를 수록하였습니다.

Level: basic
Languages: ko → ko
Cards: 32
Markdown: 공인중개사 제1차 시험 — 부동산학개론(수요·공급·투자·금융·감정평가) 및 민법·민사특별법(물권·계약·주임법·상임법) (.md)

Flashcards (32)

#	Front (Term / Question)	Back (Definition / Answer)
1	[부동산학개론] 부동산 가격공시에 관한 법률상 공시제도(표준지·개별공시지가, 표준·개별주택가격, 공동주택가격)의 결정·공시 주체와 불복 절차로 옳은 것은?	표준지공시지가·표준주택가격·공동주택가격은 국토교통부장관이 결정·공시하고, 개별공시지가·개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정·공시하며, 공시일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다 — 과세표준 산정 등 개별 행정목적에는 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격이 직접 활용되며, 표준지공시지가는 수용보상금 산정 및 개별공시지가 산정의 기준이 된다.
2	[부동산학개론] 지대이론 및 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?	알론소의 입찰지대이론은 튀넨의 고립국 이론을 도시 공간에 확장하여, 도심에 가까울수록 교통비가 절감되므로 가장 높은 입찰지대를 제시하는 업종이 도심에 입지한다고 본다 — 버제스의 동심원이론은 중심업무지구·천이지대·근로자주택지대·고급주택지대·통근자지대 순으로 동심원 확장을 설명하며, 부채꼴 확장은 호이트의 선형이론이다.
3	[부동산학개론] 주택저당증권(MBS)의 4가지 유형(MPTS, MBB, MPTB, CMO) 중 발행기관이 초과담보를 제공하고 모든 권리(조기상환 위험·채무불이행 위험·모기지 소유권)를 보유하는 채권형 증권은?	주택저당채권담보부채권(MBB) — 이체증권(MPTS)은 지분형 증권으로 모든 위험과 소유권이 투자자에게 이전되며, 다계층저당채권(CMO)은 트렌치(계층)별로 만기와 조기상환 위험을 차등화한 혼합형 증권이다.
4	[부동산학개론] 수익환원법에서 순영업소득(NOI)이 연 6,000만 원이고, 환원이율 산정 시 물리적 투자결합법(자기자본비율 40%, 지분배당률 8%, 타인자본비율 60%, 저당상수 0.06)을 적용할 경우 대상부동산의 수익가액은?	8억 8,235만 원 (환원이율 R = 0.4 × 0.08 + 0.6 × 0.06 = 6.8%) — 물리적·금융적 투자결합법에 따른 종합환원이율 R = (자기자본비율 × 지분배당률) + (대부비율 × 저당상수) = 3.2% + 3.6% = 6.8%이다.
5	[부동산학개론] 에제키엘의 거미집 모형에서 부동산 시장이 충격 이후 시간의 경과에 따라 균형점으로 '수렴(안정적 균형)'하기 위한 조건은?	수요의 가격탄력성(절댓값)이 공급의 가격탄력성보다 커야 한다(즉, 공급곡선의 기울기 절댓값이 수요곡선의 기울기 절댓값보다 커야 한다) — 상업용·공업용 부동산은 주거용에 비해 착공부터 완공까지의 공급 시차가 길고 비탄력적이어서 거미집 현상이 더 뚜렷하게 나타난다.
6	[계약법] 쌍무계약의 효력인 '동시이행의 항변권(민법 제536조)'과 '위험부담(제537조·제538조)'에 관한 설명으로 옳은 것은?	동시이행의 항변권이 붙은 채권은 상대방이 이행 또는 이행제공을 하기 전까지는 이행기를 도과하더라도 이행지체 책임을 지지 않으며, 그 채권을 자동채권으로 하여 상계하지 못한다 — 우리 민법 제537조는 위험부담에 관하여 '채무자주의'를 원칙으로 하므로 쌍방 귀책사유 없이 목적물이 멸실되면 매도인은 대금을 청구하지 못하나, 채권자(매수인)의 귀책사유나 수령지체 중 멸실 시에는 채권자주의(제538조)로 전환된다.
7	[민법총칙] 민법 제104조(불공정한 법률행위, 폭리행위)의 성립 요건과 법적 효과에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?	객관적 요건(급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형)과 주관적 요건(피해자의 궁박·경솔·무경험 및 폭리자의 악의·이용의사)이 모두 충족되어야 하며, 무효행위의 전환 법리가 적용될 수 있다 — 불공정한 법률행위는 절대적 무효로서 추인에 의해 유효로 될 수 없으나, 매매대금을 적정 금액으로 감액·조정하는 무효행위의 전환(민법 제138조)은 인정된다.
8	[물권법] 공동소유 중 '공유(제262조~제268조)'의 관리·보존·처분행위와 대법원 판례의 법리로 옳은 것은?	제3자가 공유물을 불법점유하는 경우 소수지분권자는 보존행위로서 공유물 전부의 인도를 청구할 수 있으나, 다른 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유하는 경우에는 인도를 청구할 수 없고 방해배제(지분권 확인 등)와 자기 지분 비율의 부당이득반환만 청구할 수 있다 — 2020년 대법원 전원합의체 판결에 따라 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 인도(명도)를 청구하는 것은 허용되지 않는다.
9	[부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 감정평가의 기본 원칙과 3방식 6방법(원가방식·비교방식·수익방식)의 연결로 옳은 것은?	원가방식(원가법·적산법)은 비용성의 원리에, 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법)은 시장성의 원리에, 수익방식(수익환원법·수익분석법)은 수익성의 원리에 각각 기초한다 — 감정평가의 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하며, 원가법의 적산가액은 재조달원가에서 감가누계액을 공제(차감)하여 산정한다.
10	[물권법] 담보물권인 '유치권(민법 제320조)'의 성립 요건(견련관계)과 효력에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은?	수급인의 공사대금채권과 임차인의 필요비·유익비상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권으로서 유치권이 성립하나, 임차인의 보증금반환청구권이나 권리금반환청구권, 매수인의 부속물매수대금채권에는 유치권이 성립하지 않는다 — 유치권에는 우선변제권과 물상대위권이 없으나 사실상 우선변제적 효력(인도거절권)이 있으며, 압류의 처분금지효(경매개시결정 기입등기) 이후 점유를 취득한 자는 매수인에게 대항할 수 없다.
11	[부동산학개론] 부동산 투자분석의 할인현금수지법(DCF)에서 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR), 수익성지수(PI)의 투자 채택 기준과 상호 관계는?	독립적 투자안에서는 순현재가치(NPV) ≥ 0, 수익성지수(PI) ≥ 1, 내부수익률(IRR) ≥ 요구수익률일 때 채택하며, 상호배타적 투자안에서는 가치 가산원리가 성립하는 순현재가치(NPV)법을 우선한다 — 순현재가치(NPV)가 0일 때 수익성지수(PI)는 1.0이 되고 내부수익률(IRR)은 요구수익률과 정확히 일치한다.
12	[부동산학개론] 토지의 자연적 특성 중 '부증성(비생산성)'으로부터 파생되는 부동산 경제 현상으로 가장 옳은 것은?	물리적 공급곡선이 수직선(완전비탄력적)이 되며, 토지 부족 문제의 근원이 되어 집약적 이용과 최유효이용의 근거가 된다 — 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 불가능하나 용도 전환을 통한 경제적(용도적) 공급은 우상향 곡선으로 나타난다.
13	[계약법] 민법상 임대차(제618조~제654조)에서 임차인의 '비용상환청구권', '부속물매수청구권(제646조)', '지상물매수청구권(제643조)'의 비교로 옳은 것은?	지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 편면적 강행규정이자 형성권이지만, 비용상환청구권은 임의규정이므로 '원상복구 약정' 등으로 미리 포기하는 특약이 유효하다 — 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있고 유익비는 임대차 종료 시 청구하며, 두 청구권 모두 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다(제654조·제617조).
14	한국산업인력공단(큐넷)이 시행하는 공인중개사 자격시험(제1차·제2차 시험)의 과목별 문항 수, 시험 시간 및 합격 기준은 무엇인가?	제1차(2과목·100분)와 제2차(3과목) 모두 과목당 40문항(객관식 5지선다)이며, 매 과목 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점 시 합격한다 — 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 공인중개사법 시행령에 따라 무효로 한다.
15	[물권법] 민법 제186조(법률행위로 인한 부동산물권변동)와 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)의 구별에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?	상속·공용징수·형성판결(공유물분할판결)·경매(매각대금 완납 시)는 등기 없이 물권이 변동되나, 이행판결(소유권이전등기절차 이행판결)이나 조정조서는 등기를 해야 물권이 변동된다 — 판례는 물권행위의 유인성을 취하므로 매매계약이 해제·무효·취소되면 말소등기 없이도 소유권이 매도인에게 당연 복귀하며, 점유취득시효는 민법 제245조 제1항 명문 규정에 따라 등기하여야 소유권을 취득한다.
16	[부동산학개론] 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 감정평가방법의 연결로 옳지 않은 것은?	건물 — 거래사례비교법 (주된 방법) — 건물의 주된 감정평가방법은 '원가법'이며, 과수원은 거래사례비교법, 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가하되 일괄평가는 거래사례비교법을 적용한다.
17	[계약법] 계약의 법정해제(민법 제544조~제553조)의 요건과 효과 및 보호받는 제3자의 범위에 관한 판례의 태도로 옳은 것은?	계약해제의 소급효에도 불구하고 권리를 해하지 못하는 제3자(제548조 제1항 단서)란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 — 계약해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않으며(제551조), 채무자의 명백한 이행거절 시에는 최고나 자기 채무의 이행제공 없이도 즉시 해제할 수 있다.
18	[물권법] 부동산에 관한 '중간생략등기' 및 '등기의 추정력'에 관한 대법원 판례의 태도로 옳은 것은?	토지거래허가구역이 아닌 일반 지역에서 마쳐진 중간생략등기는 단속규정 위반에 불과하여 실체관계에 부합하면 유효하나, 토지거래허가구역 내 중간생략등기는 강행규정 위반으로 절대적 무효이다 — 3자 간 중간생략등기 합의가 없다면 최종 매수인은 최초 매도인을 상대로 채권자대위권에 기하여 중간자에게 이전등기할 것을 청구할 수 있을 뿐 직접 청구는 불가하다.
19	[부동산학개론] 총투자액 10억 원(자기자본 4억 원, 저당차입금 6억 원)인 수익형 부동산의 순영업소득(NOI)이 연 8,000만 원, 연간 부채서비스액(원리금상환액)이 5,000만 원일 때, 대부비율(LTV), 부채감당률(DCR), 세전현금흐름승수(자기자본수익률의 역수)는?	대부비율(LTV) = 60%, 부채감당률(DCR) = 1.6, 세전현금흐름승수 = 13.33(세전 지분배당률 7.5%) — 부채감당률(DCR = 순영업소득 ÷ 부채서비스액)이 1.6으로 1.0보다 크므로 순영업소득으로 원리금을 상환하고도 3,000만 원의 세전현금흐름(BTCF)이 남는다.
20	[민법총칙] 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 대법원 판례상 '부동산 이중매매'의 법적 효력에 관한 설명으로 옳은 것은?	제2매수인이 매도인의 배임행위를 단순히 알았다는 것(악의)만으로는 부족하고, 배임행위를 유인·교사하거나 적극 가담한 경우에 한하여 제2매매가 제103조 위반으로 절대적 무효가 된다 — 제103조 위반은 절대적 무효이므로 선의의 제3자(전득자)에게도 무효로 대항할 수 있으며, 제1매수인은 채권자대위권에 기하여서만 말소등기를 청구할 수 있다.
21	[부동산학개론] 부동산투자회사법상 부동산투자회사(REITs: 리츠)와 프로젝트 파이낸싱(PF)의 법적·경제적 특징으로 옳은 것은?	프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 개발사업에서 발생할 장래의 현금흐름과 사업자산을 담보로 자금을 조달하는 비소구(또는 제한적 소구) 금융기법이며, 에스크로(위탁관리계좌)를 통해 자금을 통제한다 — 자기관리 리츠는 상근 임직원을 두고 직접 자산을 투자·운용하는 실체형 회사이며, 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 자산관리회사(AMC)에 업무를 위탁하는 명목회사이다.
22	[민사특별법] 상가건물 임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법의 핵심 규정 및 판례로 옳은 것은?	상가건물 임차인의 전체 계약갱신요구권 행사기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 인정되며(3기 차임연체 시 거절 가능), 이 조항은 환산보증금 초과 상가임대차에도 동일하게 적용된다 — 가등기담보법은 소비대차(차용금)에 기한 담보가등기 중 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자 합산을 초과하는 경우에만 적용되며 청산기간은 통지 도달 후 2개월이다. 집합건물 재건축 결의 요건은 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이다.
23	[부동산학개론] 오피스텔 임대료가 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 15% 감소하고, 소형 아파트 매매가격이 10% 상승할 때 오피스텔 임차수요량이 5% 증가한다면, 수요의 가격탄력성(절댓값)과 두 재화의 관계는?	수요의 가격탄력성은 1.5(탄력적)이고, 교차탄력성은 +0.5이므로 소형 아파트와 오피스텔은 대체재 관계이다 — 가격탄력성이 1보다 크므로 탄력적 수요에 해당하며 임대인의 임대료 인상 시 임대수입은 오히려 감소한다.
24	[부동산학개론] 주택담보대출 상환 방식(원금균등·원리금균등·체증식)의 기간별 원리금 흐름 비교로 옳은 것은?	대출 초기 첫 회차 원리금 상환액은 원금균등상환 방식이 가장 크고, 원리금균등상환 방식, 체증식(점증식) 상환 방식 순으로 작아진다 — 원금 회수 속도가 가장 빠른 원금균등상환 방식이 중도상환 시 잔액이 가장 적고 총이자 부담도 가장 적다.
25	[물권법] 민법상 점유자와 회복자의 관계(제201조~제203조: 과실취득권, 멸실·훼손 책임, 비용상환청구권)에 관한 설명으로 옳은 것은?	선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하며, 점유자의 비용상환청구권(필요비·유익비)은 선의·악의 및 자주·타주점유를 불문하고 점유물을 반환할 때 행사할 수 있다 — 선의의 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못하며(제203조 제1항 단서), 멸실·훼손 시 현존이익 한도 배상 특례는 '선의의 자주점유자'에게만 인정된다.
26	[부동산학개론] 준공 후 5년이 경과한 건물의 기준시점 현재 재조달원가가 5억 원, 경제적 내용연수가 50년, 내용연수 만료 시 잔존가치율이 10%일 때, 정액법(균등상각법)에 의한 매년 감가액과 기준시점 현재 복성가격(적산가액)은?	매년 감가액은 900만 원이고, 5년 경과 시점의 복성가격(적산가액)은 4억 5,500만 원이다 — 감가총액 = 5억 원 × (1 - 0.10) = 4억 5,000만 원이며, 이를 경제적 내용연수 50년으로 나누면 연간 감가액은 900만 원이다.
27	[물권법] 민법 제366조의 '법정지상권'과 판례상 '관습법상 법정지상권'의 성립 요건 및 법리에 관한 설명으로 옳은 것은?	제366조 법정지상권이 성립하려면 '저당권 설정 당시'에 토지와 그 지상 건물이 존재하고 동일인 소유여야 하며, 나대지에 저당권 설정 후 건물을 신축한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다 — 민법 제366조는 건물 철거로 인한 사회적·경제적 손실을 막기 위한 강행규정이므로 당사자 특약으로 배제할 수 없으며, 저당권 설정 당시 미등기·무허가 건물이라도 독립된 건물 요건을 갖추면 성립한다.
28	[부동산학개론] 상권분석 모형 중 레일리의 소매인력법칙과 허프의 확률모형에 관한 계산 및 설명으로 옳은 것은?	레일리 모형에서 A도시(인구 4만 명, 거리 5km)와 B도시(인구 16만 명, 거리 10km) 사이에 위치한 중간 마을로부터 두 도시가 끌어당기는 유인력 비율은 1 대 1로 동일하다 — A도시 유인력 비례값은 40,000/(5×5) = 1,600이고 B도시 유인력 비례값은 160,000/(10×10) = 1,600이므로 두 도시의 상권 흡인력은 정확히 같다.
29	[민사특별법] 주택임대차보호법상 대항력(제3조), 우선변제권(제3조의2), 최우선변제권(제8조), 계약갱신요구권(제6조의3)에 관한 설명으로 옳은 것은?	대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하고, 여기에 확정일자를 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 생기며, 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있어 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 — 소액임차인의 최우선변제권은 경매신청 등기 전에 대항요건(인도+주민등록)을 갖추어야 하며 주택가액(대지 포함)의 2분의 1 범위 내에서 일정액을 최우선변제받는다.
30	[물권법] 저당권의 효력 범위(민법 제358조: 부합물·종물), 피담보채권의 범위(제360조), 제3취득자의 지위(제364조)에 관한 설명으로 옳은 것은?	저당권의 실행으로 경매를 신청할 때 일반 저당권의 지연배상(지연이자)은 원본의 이행기일 경과 후 1년분에 한하여 우선변제권이 있으나, 근저당권의 경우에는 채권최고액 범위 내라면 1년분으로 제한되지 않는다 — 저당권의 효력은 설정 전후를 불문하고 부합물과 종물에 미치며, 제3취득자나 물상보증인은 근저당권의 경우 채권최고액만 변제하면 저당권 말소를 청구할 수 있다(채무자 본인은 채무 전액 변제 필요).
31	[민법총칙] 비진의표시(제107조), 통정허위표시(제108조), 착오(제109조), 사기·강박(제110조)의 비교 설명으로 옳은 것은?	비진의표시는 원칙적 유효(상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 무효), 통정허위표시는 당사자 간 무효, 착오와 사기·강박은 취소사유이나, 네 경우 모두 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다 — 통정허위표시에서 제3자의 선의는 추정되며 무과실은 요건이 아니다. 또한 동기의 착오는 동기가 표시되거나 상대방에 의해 유발된 경우에만 취소할 수 있다.
32	[민법총칙] 무권대리(민법 제130조~제136조)에서 본인의 추인·추인거절, 상대방의 최고·철회권 및 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?	무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 무권대리인은 신의성실의 원칙(금반언)상 본인의 지위에서 추인을 거절하여 등기 말소를 청구할 수 없다 — 최고권(제131조)은 선의·악의 상대방 모두 행사할 수 있으나, 철회권(제134조)은 대리권 없음을 몰랐던 '선의의 상대방'만 본인의 추인 전까지 행사할 수 있다.